Người mua hãy cẩn trọng với đất nền

Hầu hết người mua đất nền thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của các công ty bất động sản, phân phối dự án chỉ dẫn. Bị đặt vào tình thế bị động như vậy, họ đối mặt nhiều rủi ro.

Khó lường

Có những dự án người mua không tiếp cận được chủ đầu tư và cũng rất mù mờ về giá cả. Đơn cử như trường hợp sốt đất nền dự án khu đô thị mới Thanh Hà do Cienco 5 làm chủ đầu tư ở Hà Đông, TP Hà Nội mới đây. Giới đầu tư thích đất dự án này bởi vị trí khu đất tiếp giáp khu Xa La và Văn Phú, có hệ thống giao thông, trong tương lai sẽ rất thuận lợi; trong khi giá lại khá rẻ, từ 16 triệu đồng đến 18 triệu đồng/m², tùy vị trí.

Tuy nhiên, những người mua đất dự án đều phải qua trung gian. Một nhân viên môi giới ở Hà Đông cho biết: “Khách phải đóng tiền 30% tổng giá trị hợp đồng cộng thêm tiền chênh lệch vài trăm triệu đồng nữa nhưng đến nay vẫn chưa có hợp đồng chính thức”. Khi được hỏi tiền trả cho ai, người này cho biết người nhận là một đầu nậu, “ôm” hàng chục lô và đã có hợp đồng với chủ đầu tư nhưng hợp đồng lẻ của từng lô thì hiện chưa có.


Người mua đất nền dự án cũng nên lưu ý sự thay đổi quy hoạch. Trên thực tế, một số nhà đầu tư dù đã cẩn thận chọn mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết nhưng vẫn không tránh được rắc rối. Ông Việt, ngụ tại quận Bình Thạnh - TPHCM, mua một nền đất diện tích 100 m² tại một dự án ở phường Tân Phú, quận 7 - TPHCM vào năm 2002, giá trị nền đất theo hợp đồng sang nhượng khi đó là 160 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng, ông thanh toán đủ 200 triệu đồng (bao gồm tiền thuế quyền sử dụng đất). Đến thời hạn giao đất, chủ đầu tư thông báo nền đất mà ông mua phát sinh thêm 20 m² do quy hoạch tổng thể dự án bị thay đổi, đồng thời yêu cầu ông đóng thêm tiền chênh lệch mỗi mét vuông đất 4,5 triệu đồng.

Ông Việt không đồng ý vì cho rằng “sự cố” thay đổi quy hoạch xảy ra là do chủ đầu tư. Ông yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện theo hợp đồng hoặc tính thêm tiền phần diện tích chênh lệch với mức giá ban đầu. Thế nhưng, chủ đầu tư vẫn khăng khăng: Lúc trước, ông Việt không chịu mua với giá 4,5 triệu đồng/m² cho phần đất phát sinh. Đến nay, giá trị đất đã tăng lên khoảng 60-70 triệu đồng/m² nên ông phải có nghĩa vụ thực hiện với mức giá này. Chủ đầu tư tuyên bố không giao sổ đỏ, cũng không cho phép ông Việt bán đất cho ai. Thế là đôi bên giằng co, sự việc kéo dài nhiều năm.

Dễ bị hớ hàng, “giam” vốn

Vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư hiện nay là hầu hết các dự án được mua bán trên thị trường đang ở giai đoạn san lấp, giải phóng mặt bằng nên chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng qua các công ty, đại lý thứ cấp. Khách hàng có thể đặt mua đất tại bất kỳ dự án nào thông qua các công ty thứ cấp (góp vốn cùng với chủ đầu tư). Vì vậy, người mua đất nền bị rơi vào một “mê cung” giá. Khi mua cần phải tự tìm hiểu thấu đáo vị trí dự án, lô đất, thủ tục pháp lý, giá cả trong tương quan so sánh với các bất động sản tương đương.

Bên cạnh đó, đừng quá tin vào... các dự báo. Ví dụ thị trường bất động sản tại các địa phương lân cận TPHCM được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ nhưng theo một số chuyên gia trong lĩnh vực này, thực tế không hẳn như vậy. Chẳng hạn như Đồng Nai và Bình Dương, hai thị trường này thiếu hấp dẫn vì mua dễ bán khó, nhất là trong bối cảnh giá nhà đất đã giảm nhiều từ năm 2008 và khó trở lại thời vàng son của năm 2007. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư nhắm vào hai thị trường này là để đón đầu cơ hội từ những dự án hạ tầng mang lại. Tuy nhiên, ít nhất phải 5 năm nữa những dự án hạ tầng này mới có thể được đưa vào sử dụng. Vì vậy, nếu thiếu tầm nhìn, ôm đất nền từ những thị trường đó, nhà đầu tư rất dễ bị “giam” vốn.

Có khi cùng một mảnh đất của một dự án nhưng hai sàn giao dịch bất động sản lại rao bán với hai mức giá khác nhau. Cho nên, nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng cần thận trọng trước trò kích giá của bên bán.