Người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi mua căn hộ chung cư

Giá căn hộ chung cư không thay đổi lớn

Nội dung quan trọng nhất của Thông tư 03 là thống nhất cách tính diện tích căn hộ chung cư nhằm tránh tình trạng mỗi nơi một cách tính. Theo đó, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Theo cách tính này, diện tích thực tế của căn hộ người mua phải trả tiền là nhỏ hơn so với cách tính trước đây (tính từ tim tường).

Khu chung cư Orient Apartment, quận 4, TP Hồ Chí Minh.

Tại dự án chung cư Hưng Ngân Garden (quận 12, Tp.HCM), khi chủ đầu tư mở bán vào tháng 3/2014, đã nhận được nhiều hợp đồng đặt mua vì giá bán hấp dẫn (10,9 triệu đồng/m2) và diện tích căn hộ nhỏ (từ 53-64m2). Tuy nhiên, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn (đơn vị phân phối dự án) cho biết: Khi thực hiện Thông tư 03, diện tích tính toán căn hộ sẽ giảm đi. Ví dụ căn hộ trước đây 53m² thì nay chỉ còn 51m², giá bán tính theo mét vuông sẽ tăng lên một chút. Điều này khiến người dân lo lắng giá căn hộ chung cư sẽ tăng lên, đồng thời, có thể xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với khách hàng đặt mua căn hộ trước và sau ngày 8/4/2014 trong cùng một dự án. Nhiều chủ đầu tư cho rằng, quy định này không đem lại lợi ích lớn cho khách hàng, vì toàn bộ chi phí đầu tư đều được tính vào giá bán, nhưng doanh nghiệp sẽ gặp rắc rối khi khách hàng phản ứng với các hợp đồng cũ cũng như giá bán mới. Ông Trương An Dương, Giám đốc Nghiệp vụ tư vấn bất động sản và kinh doanh nhà ở Công ty Savill Việt Nam khẳng định: Thực chất giá bán các căn hộ chung cư sẽ không có thay đổi lớn. Về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán căn hộ. Cùng một căn hộ, giá bán theo từng mét vuông khi tính diện tích nhỏ chắc chắn sẽ cao hơn khi tính diện tích lớn và tổng thanh toán vẫn không thay đổi. Giá bán căn hộ chung cư do thị trường tự điều chỉnh chứ không phải từ Thông tư 03.

Tuân theo hợp đồng mẫu

Thông tư 03 cũng kèm theo hợp đồng mẫu mua, bán nhà do Bộ Xây dựng ban hành. Theo đó, kể từ ngày thông tư có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua, bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và hợp đồng mẫu ban hành thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận. Một điểm đáng lưu ý nữa là, trường hợp bên mua chưa nhận bàn giao căn hộ từ bên bán và bên mua có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba, thì bên bán không được thu thêm bất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho bên mua.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cengroup, những quy định trong hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng nhằm gắn kết quyền và trách nhiệm của các bên chặt chẽ hơn, hướng đến mục đích minh bạch hơn. Chẳng hạn, hợp đồng mẫu nhắc lại quy định mà nhiều chủ đầu tư thường “quên” là “thuế VAT không tính trên tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật”. Khách hàng nên tìm hiểu, đọc kỹ các hợp đồng trước khi đặt bút ký để tránh phát sinh những mâu thuẫn không cần thiết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua, bán căn hộ chung cư.

Cần tính đúng phí bảo trì

Khi tính diện tích căn hộ theo Thông tư 03, người sử dụng sẽ có lợi vì diện tích căn hộ tính theo cách này thường nhỏ hơn cách tính theo tim tường từ 5% đến 7%, nên phí bảo trì chung cư khách hàng phải nộp sẽ nhỏ hơn. Tuy nhiên, với những khách hàng mua chung cư trước ngày 8/4/2014 thì phí bảo trì chung cư vẫn được thu trên cơ sở cách tính diện tích theo tim tường. Như vậy, người dân phải trả thêm cho phần diện tích trên thực tế không sử dụng. Điều này khiến nhiều người mua căn hộ chung cư bức xúc...

Theo ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM, cách tính diện tích căn hộ đã được quy định rõ theo Thông tư 03, vì vậy, với những hợp đồng mua căn hộ chung cư thực hiện sau ngày 8/4/2014, phí bảo trì chung cư được tính trên cơ sở cách tính diện tích này. Với các hợp đồng trước ngày 8/4/2014, các cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu điều chỉnh cách tính phí bảo trì nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng và lợi ích của doanh nghiệp.