Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng bất động sản

Hiện các khách hàng đã đóng được 70% giá trị hợp đồng. Từ tháng 1-2009 đến nay, công ty chúng tôi có nhận được đơn đề nghị xin chuyển nhượng hợp đồng với giá trị hợp đồng không đổi của các khách hàng đề nghị được chuyển hợp đồng đang thực hiện cho người khác. Chúng tôi dự kiến sẽ thu phí 10 triệu đồng/lần chuyển nhượng, tiến hành thanh lý hợp đồng của khách hàng cũ và ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng mới.

Vậy trường hợp này cơ quan thuế có tính thuế thu nhập cá nhân của khách hàng chuyển nhượng không (vì thời điểm khách hàng mua căn hộ là tháng 4-2008 giá mua khá cao, còn hiện nay giá căn hộ không tăng và có chiều hướng giảm)? Kế toán công ty chúng tôi có phải viết hóa đơn tài chính (VAT) cho khoản thu của năm 2008, 2009 hay đến khi giao nhà vào năm 2010 mới làm một lần cho khách hàng?

2. Công ty chúng tôi đã bán một số nhà vườn cho khách hàng, ký hợp đồng từ 6-2007. Khách hàng đã nhận nhà. Công ty chúng tôi cũng đã viết hóa đơn từ tháng 3-2008 nhưng chưa nộp hồ sơ làm sổ đỏ. Hiện nay chúng tôi đang làm các thủ tục để cấp sổ đỏ cho khách hàng. Vậy thủ tục, thuế và các chi phí phải nộp cho trường hợp này là tính theo năm 2009 hay năm 2008? Khách hàng phải nộp khoảng bao nhiêu tiền? Phí căn cứ theo giá hợp đồng hay barem nhà nước?

Làm sổ đỏ xong, các khách hàng này muốn chuyển nhượng nhà và đất thì các chi phí họ phải trả là những khoản nào? Thuế thu nhập cá nhân? Thuế trước bạ là bao nhiêu? Tôi đang rất cần tư vấn gấp. Trân trọng cảm ơn.

Vũ Mai Anh

- Trả lời:

Theo quy định tại điều 2 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2009 (“LTTNCN”), trong trường hợp khách hàng của công ty bạn chuyển nhượng bất động sản nói trên làm phát sinh các khoản thu nhập chịu thuế (lợi nhuận) thì cá nhân đó phải đóng thuế thu nhập cá nhân, còn nếu trong trường hợp chuyển nhượng nhưng không làm phát sinh lợi nhuận thì họ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Theo tiết 1.2 điểm 1 mục VI phần B thông tư 120/2002/TT-BTC ngày 30-12-2002 của Bộ Tài chính, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm công ty bạn cung cấp hàng hóa, dịch vụ. Theo trình bày của bạn, điểm giao nhà của công ty bạn là năm 2010. Do vậy, thời điểm lập hóa đơn giao cho khách hàng là năm 2010.

Theo nguyên tắc của việc mua bán nhà ở, bên bán nhà phải giao cho bên mua nhà ở căn nhà và giấy tờ hợp pháp của căn nhà. Do vậy, các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thuế và các lệ phí khác được thực hiện theo các quy định của năm mà công ty bạn giao giấy chứng nhận cho khách hàng (có thể là năm 2009).

Giá làm căn cứ tính thuế và lệ phí trước bạ là giá ghi trên hợp đồng mua bán nhà ở. Riêng tiền sử dụng đất được tính theo giá nhà nước quy định.

Sau khi khách hàng của công ty bạn có được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cùng quyền sử dụng đất ở và bán lại nhà này cho người khác thì khách hàng của công ty sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Cụ thể là 25% trên thu nhập chịu thuế hoặc 2% giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và chi phí liên quan (điều 22 mục 3, chương 2 nghị định 100/2008/NĐ-CP). Lệ phí trước người mua nhà phải nộp là 0,5 % giá trị chuyển nhượng được quy định tại khoản 2 điều 1 nghị định 80/2008/NĐ-CP.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(Công ty luật TNHH Sài Gòn Luật)