Nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ông Hữu đề nghị cho biết ông phải đóng những loại thuế nào và được miễn giảm những loại thuế, lệ phí nào? Có phải đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên mảnh đất đã mua không?

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội giải đáp trường hợp của ông Hữu như sau:

Trường hợp không phải nộp hoặc miễn tiền sử dụng đất

Tại Điểm 2, Mục III, Phần A, Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ như sau:

Đất đang sử dụng ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trong trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 không có tranh chấp thì không phân biệt người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là người đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc là người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hiến, tặng...) khi được cấp GCNQSDĐ đều không phải nộp tiền sử dụng đất.

Việc miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng quy định tại Khoản 5, Điều 12 Nghị định 198/2004/NĐ-CP, được hướng dẫn tại Điểm d, Khoản 3, Mục II, Phần C Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính.

Cụ thể, Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lao động; thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sỹ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.

Hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện theo quyết định số 58/2009/QĐ-UB ngày 30/3/2009 của UBND thành phố Hà Nội.

Xác định nghĩa vụ thuế phát sinh trước năm 2009

Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 4 Điều 1 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính thì đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế.

Trường hợp bất động sản chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà nhưng đã được chuyển nhượng và được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì căn cứ vào các loại giấy tờ hợp pháp khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối tượng nộp thuế.

Việc xác định nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh trước năm 2009 nhưng chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước được quy định tại Điều 4 Thông tư 161/2009/TT-BTC.

Theo đó, trường hợp cá nhân đã có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 1/1/2009, nếu số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân chuyển nhượng được nộp thuế theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp, số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất cao hơn tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì được nộp thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Các trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau ngày 1/1/2009 áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Nếu nộp hồ sơ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 1/1/2009 nhưng cơ quan thuế chưa tính và thông báo số thuế thì thực hiện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn nêu trên.

Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5%

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 2  và Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thì nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ; mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%.

Điều 9 Nghị định 45/2011/NĐ-CP, được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính quy định, nhà ở, đất ở của hộ nghèo  được miễn lệ phí trước bạ. Hộ nghèo là hộ gia đình mà tại thời điểm kê khai, nộp lệ phí trước bạ có giấy chứng nhận là hộ nghèo do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc được UBND cấp xã nơi cư trú xác nhận là hộ nghèo theo quy định về chuẩn nghèo.

Trường hợp ông Đặng Trần Hữu là thương binh hạng 1/4, tỷ lệ mất sức 81%, nhận chuyển nhượng đất ở theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 6/1/1999. Trường hợp chủ sử dụng cũ chưa được cấp GCNQSDĐ, đến năm 2005 ông Hữu nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ (lần đầu) cho thửa đất nhận chuyển nhượng, nếu đất đó được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp thì không phải nộp tiền sử dụng đất; nếu đất đó thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất thì ông Hữu được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất.

Về thuế từ việc chuyển nhượng, trường hợp khi chuyển nhượng, bên chuyển nhượng đã có GCNQSDĐ, thì khi ông Hữu đăng ký biến động quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đóng nộp thuế theo quy định nêu trên. Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận ông Hữu nộp thuế thay bên chuyển nhượng thì ông Hữu có nghĩa vụ nộp khoản thuế này.

Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các loại tài sản pháp luật quy định phải đăng ký. Khi làm thủ tục đề nghị cấp GCNQSDĐ lần đầu hoặc thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ (ở TP. Hà Nội nếu thuộc diện hộ nghèo thì mới được miễn).

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

Luật sư Lê Văn Đài