Nghĩa vụ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khu đất nằm trên mặt tiền tuyến ĐT611 tỉnh Quảng Nam (khung giá đất quy định của UBND tỉnh năm 2009 là 720.000 đồng/m2, hệ số 1,2).

Nay gia đình tôi muốn chuyển nhượng 1 phần diện tích đất (120m2) cho người khác. Xin hỏi, các khoản thuế liên quan (thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân... ) để tách thửa đất trên? Cụ thể là bao nhiêu, cách tính là như thế nào? Có văn bản nào quy định việc tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất theo mốc thời gian hay không?

Theo tôi được biết, đất trước năm 1980 thì đóng thuế là 0,5%, từ năm 1980 - 1993 là 50%, từ sau năm 1993 là 100% theo khung giá đất quy định của UBND tỉnh. Như vậy có đúng không? Xin cảm ơn. (Duy)

- Trả lời:

Theo thư của ông thì tôi hiểu ông muốn chuyển nhượng 120m2 cho người khác làm nhà ở trong tổng số 900m2 đất của gia đình ông đang sử dụng có mục đích sử dụng hiện hữu không phải là đất làm nhà ở. Để thực hiện được giao dịch này, trước nhất ông cần xem xét các điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất thành nhà ở.

Theo pháp luật hiện hành thì:

Điều kiện về quy hoạch: Theo quy định tại điều 30 của nghị định 181/2004/NĐ-CP thì tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cụ thể là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết sử dụng đất.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).

Hồ sơ gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; bản vẽ thửa đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp).

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện nơi thửa đất tọa lạc, thời hạn giải quyết là 30 ngày (điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP).

Nghĩa vụ tài chính: Nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất làm nhà ở thì ông phải nộp tiền sử dụng đất bằng: 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất nông nghiệp) đang sử dụng. Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá đất được UBND tỉnh ban hành hàng năm (điểm B, khoản 2, điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP).

Ngoài ra ông phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở (khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP).

Nếu thửa đất của ông thỏa mãn điều kiện được chuyển mục đích thành đất làm nhà ở, theo Điều 13 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định 53/2008/QĐ-UBND ngày 29-12-2008 của UBND tỉnh Quãng Nam thì gia đình ông có quyền thực hiện việc tách thửa đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó gia đình ông sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng đất: khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng thì phải thực hiện các nghĩa vụ bao gồm: thuế thu nhập cá nhân và lệ phí công chứng (nếu thỏa thuận bên chuyển nhượng nộp).

Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Thông tư 161/2009/TT-BTC thì việc tính thuế thu nhập cá nhân sẽ căn cứ theo một trong hai thuế suất (i) 25% trên thu nhập chịu thuế - nếu cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; (ii) 2% trên giá chuyển nhượng - nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan.

Lệ phí công chứng trong trường hợp này sẽ là 0.1% giá trị hợp đồng chuyển nhượng (tiểu tiết a.2 tiết a, điểm 1 Mục II Thông tư liên tịch 91/2008/TTLT-BTC-BTP).

Trong thư, ông cũng quan tâm đến việc miễn giảm tiền sử dụng đất theo thời điểm sử dụng đất làm nhà ở. Trường hợp này chỉ đặt ra đối với việc nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo Điều 50 Luật Đất đai, nếu trên đất của ông tồn tại nhà ở từ trước ngày 15-10-2003 thì nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở và không thu tiền sử dụng đất. Nếu trên đất của ông tồn tại nhà ở từ ngày 15-10-2003 đến trước ngày 1-7-2004 thì nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở và chỉ thu 50% tiền sử dụng đất. Đồng thời cả hai trường hợp này nhà nước cũng sẽ thu thêm lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị nhà đất.