Nghị định 71 gây "khó" cho chung cư thương mại?

Rắc rối vì… được bảo vệ!

Theo khảo sát mới đây của Tổng cục Quản lý đất đai, việc cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ chung cư tại hầu hết các địa phương trên cả nước đang rất chậm. Một phần nguyên nhân làm chậm tiến độ là việc không thống nhất xác định diện tích sàn theo quy định giữa Nghị định số 90 và Nghị định 71.

Nghị định số 90/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 62 (Hợp đồng mua bán về nhà ở) quy định: "Thời hạn bảo hành nhà ở, trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua". Sự lỏng lẻo trong quy định này đã tạo cơ hội cho các chủ đầu tư mập mờ trong các điều khoản hợp đồng mua bán chung cư, dẫn đến hàng loạt vụ tranh chấp về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, các khoản phí chung cư... thời gian qua.

Nghị định 71/2010, đã sửa đổi cơ bản quy định tại Điều 62, Nghị định 90/2006, với những chi tiết cụ thể giúp bảo vệ người mua, tránh những thiệt thòi khi ký kết với chủ đầu tư và cả những tranh chấp trong tương lai. Tại Điều 63 quy định, trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư, các hợp đồng "Phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán".

Tuy nhiên, rắc rối lại nảy sinh từ đây. Việc bổ sung vào hợp đồng mua bán, cách tính diện tích căn hộ mua bán, ghi rõ phần diện tích sở hữu chung, riêng của Nghị định 71/2010, đã vô hình trung gây khó khăn cho các địa phương khi thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ chung cư. Ngày 19/1, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có Công văn số 419 gửi Bộ Xây dựng đề nghị hướng dẫn cách xác định diện tích căn hộ nhà chung cư cho trường hợp dự án Hoàng Anh của Công ty CPXD&PT nhà Hoàng Anh (công ty Hoàng Anh).

Theo đó, Công ty Hoàng Anh và khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ trước khi có Nghị định 71, nay Công ty đã lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho các hộ và nộp hồ sơ về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố nhưng cách tính lại diện tích sàn của Nghị định 71/2010 đã gây ra sự không thống nhất số liệu diện tích sàn giữa hợp đồng được xác định theo Nghị định số 90/2006 với việc xác định lại diện tích theo quy định tại Nghị định số 71. Sau đó, Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng đã có Công văn trả lời về trường hợp này, nhưng theo ghi nhận của Tổng cục Quản lý đất đai, "nội dung phúc đáp không rõ ràng và khó thực hiện nên các cơ quan vẫn đang trong quá trình tham khảo các ngành để giải quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận".

Không thống nhất xác định diện tích sàn đang khiến việc cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ chung cư rất chậm. Ảnh: KT

Cơ quan quản lý cũng lúng túng?

Tại Công văn số 16/BXD-QLN trả lời Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về trường hợp của Công ty Hoàng Anh, Bộ Xây dựng có ý kiến: "Theo quy định của Thông tư số 16/2010/TT-BXD (hướng dẫn Nghị định 71-PV) ngày 01/9/2010 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, việc xác định diện tích căn hộ nhà chung cư có thể thực hiện theo hai phương thức: tính kích thước thông thủy của căn hộ (kích thước thông thuỷ là khoảng cách giữa hai cạnh đối diện của kết cấu công trình - PV) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Việc xác định diện tích căn hộ theo một trong hai phương thức trên phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư".

Cũng theo Công văn 16, trong trường hợp Công ty Hoàng Anh và khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà diện tích sử dụng thực tế của căn hộ khi giao, nhận không có gì thay đổi so với diện tích sử dụng căn hộ trên bản vẽ thiết kế thì thực hiện ghi diện tích sử dụng thực tế của căn hộ đó trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Yêu cầu phương thức tính diện tích căn hộ "phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư" rõ ràng không thể thực hiện được, vì hợp đồng của Công ty Hoàng Anh đã được ký kết trước đó và theo quy định cũ. Rõ ràng, Công văn 16 của Bộ Xây dựng chưa giải đáp được thắc mắc căn bản của địa phương về trường hợp có sự khác biệt giữa diện tích sàn theo Nghị định 90 và Nghị định 71 thì xử lý như thế nào.

Trường hợp của Công ty Hoàng Anh không phải là một cá biệt. Tại Hà Nội, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội cho biết, những điểm sửa đổi của Nghị định 71 khi thay thế Nghị định 90 cũng là vướng mắc lớn, gây ra sự chậm chễ trong việc cấp Giấy chứng nhận chủ quyền cho các căn hộ tại các dự án chung cư trên địa bàn thành phố. Hà Nội cũng đã có những kiến nghị sửa đổi và đề nghị hướng dẫn để tháo gỡ vướng mắc trong thời gian tới.

(Theo Giadinh.net)