Ngân hàng vẫn thờ ơ với bất động sản

Theo các chuyên gia đánh giá, hiện có ba nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản Hà Nội gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Theo tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nguồn vốn có tính quyết định và vai trò lớn nhất cung cấp cho hệ thống bất động sản là từ hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn quay lưng với các công ty địa ốc dù tình hình kinh tế vĩ mô đã dần ổn định, thị trường cũng có những chuyển biến nhất định.


Trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng bằng 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế. Trong đó, dự nợ cho vay tín dụng bất động sản tại Hà Nội chỉ bằng một phần tư TP HCM. Sang năm nay, ngân hàng vẫn thắt chặt hầu bao đối với bất động sản. Ngân hàng Nhà nước khuyến cáo, hạn chế cho vay bất động sản đề phòng rủi ro. Trong danh mục khuyến khích cơ cấu đầu tư cho vay, ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh, các ngân hàng thương mại tăng cường đầu tư cho vay vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm hàng hóa dịch vụ đảm bảo kinh tế phát triển bền vững. Ngược lại, các lĩnh vực chứng khoán, bất động sản bị liệt vào danh mục không khuyến khích cho vay.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá Thế kỷ, đã qua rồi cái thời cách đây 2-4 năm, doanh nghiệp bất động sản được ngân hàng ưu ái, dự án nằm trên giấy cũng được chăm sóc tận tình. Hai năm trở lại đây, ngân hàng đã thắt chặt hầu bao khiến doanh nghiệp địa ốc chật vật. "Lãi suất ngân hàng hiện nay phổ biến ở mức 15-17%, và không phải bất cứ dự án nào cũng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Chính những lúc doanh nghiệp làm ăn khó khăn nhất, ngân hàng lại quay lưng càng khiến doanh nghiệp lao đao", ông Hưng nói.

Giám đốc một công ty bất động sản tại Hà Nội đầu tư chung cư 30 tầng ở Xa La (Hà Đông) chia sẻ, công ty ông đã phải huy động vốn tới 150 tỷ đồng từ phía đối tác mà không dám mơ đến nguồn vốn ngân hàng. Năm lần bảy lượt gõ cửa ngân hàng nhưng đều bị khước từ với lý do dự án không khả thi, vị trí không đắc địa. Ngân hàng chỉ ưu tiên các khu "đầu rồng" như Văn Khê, Dương Nội có đường Lê Văn Lương chạy qua.

Vị giám đốc này phân tích, trong trường hợp giá xây lắp và đất hết 12 triệu, chủ đầu tư bán 13,5 triệu đồng mỗi m2, theo ngân hàng thẩm định 1,5 triệu đồng lãi chủ đầu tư thu được là không khả thi, khó có khả năng thu hồi vốn. Bán giá đắt hơn thì không ai mua. "Doanh nghiệp rơi vào thế bí, buộc phải huy động vốn từ đối tác cùng với một loạt rủi ro chưa được báo trước", vị chủ doanh nghiệp than.

Ông Lê Đức Thọ, Phó tổng Giám đốc VietinBank cho rằng, thị trường bất động sản có chu kỳ diễn biến khác nhau thì ngân hàng buộc phải có những cách ứng xử riêng. Theo ông Thọ, tình hình địa ốc trong thời gian qua đầu tư theo phong trào dẫn đến giá cả bị đội lên không phản ánh đúng giá trị thực. Nếu ngân hàng tiếp tục rót vốn sẽ làm cho thị trường địa ốc càng thêm căng thẳng hơn, xu hướng đầu cơ tăng làm thị trường phát triển không bền vững. Khi giá vọt lên quá cao vượt quá khả năng chi trả sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng, doanh nghiệp không có khả năng trả nợ, sẽ gây rủi ro cho ngân hàng.

"Ngân hàng buộc phải có những giới hạn để kiểm soát rủi ro. Tuy nhiên, các doanh nghiệp địa ốc có phương án kinh doanh hiệu quả, cơ sở pháp lý đầy đủ, kế hoạch kinh doanh rõ ràng, phía ngân hàng sẵn sàng cung ứng vốn", ông Thọ chia sẻ.

Hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam thuộc diện vừa và nhỏ nguồn vốn tự có chỉ khoảng 20-30%. Ngân hàng quay lưng, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn, giao vốn. Thông qua hợp đồng này, nhà đầu tư đã "mượn tạm" vốn của khách hàng để kinh doanh bất động sản. Đây là sự "sáng tạo" của giới kinh doanh bất động sản vì trên luật pháp chỉ quy định về các loại hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng. Và nhờ sự sáng tạo quá mức này, mà nhiều vụ ì xèo có dấu hiệu chiếm dụng vốn gây xôn xao dư luận trong thời gian qua.

Ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, chính những nhà đầu tư thứ cấp là “con bò sữa”, khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động, lại đang phải gặp rất nhiều khó khăn về vốn. Bởi thực tế, người dân có tâm lý ăn chặc mặc bền, thường mua bán các sản phẩm bất động sản đã hình thành sẵn trong tương lai nên giao dịch thường chậm.

Ông Hưng đưa ra minh họa, một căn biệt thự ở Trung Hòa- Nhân Chính rộng chừng 200 m2 giá khoảng 4,5 triệu đôla, nhà ở Bà Triệu cũng vào tầm 3 triệu đôla. Với số tiền đó, không phải ai cũng đủ tiềm lực tài chính để mua. Do đó nhà đầu tư phải "xoay" để có vốn. "Cần phải có một quy định cụ thể và rõ ràng hơn nữa về các hình thức hợp đồng huy động vốn để giải tỏa khó khăn cho các nhà đầu tư", ông Hưng nói.

Ngoài các kênh chính trên, còn phải kể đến nguồn vốn đầu tư nước ngoài đang có xu hướng tăng lên trong mấy năm gần đây. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nguồn vốn này chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường bất động sản du lịch, trung tâm thương mại, khách sạn nhà hàng và chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết. Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn như hình thành các dạng quỹ đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa vẫn còn khá xa lạ

Để gỡ khó khăn cho nguồn vốn bất động sản, ông Hưng cho rằng, bên cạnh việc huy động vốn từ các kênh, doanh nghiệp cần cân đối sử dụng vốn tự có hiệu quả. "Các doanh nghiệp bất động sản có vốn tự có tối thiểu 20% chỉ nên sử dụng chiến thuật "mèo nhỏ bắt chuột nhỏ", không nên tấn công vào các dự án quá tầm tay. Ngoài ra cần có sự hợp tác hơn nữa mối quan hệ ba bên gồm chủ đầu tư, tổ chức tín dụng và khách hàng. Đây sẽ là kênh hiệu quả để hỗ trợ cho nguồn vốn bất động sản", ông Hưng nói.