Ngân hàng tăng lãi suất, siết ưu đãi, giá nhà sẽ giảm?

Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM cho biết, tại các khu vực đang trải qua đợt sốt đất mạnh như Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9 (Tp.HCM)... nhiều ngân hàng đang thực hiện siết mạnh cho vay đầu tư.

Ngân hàng vừa tăng lãi suất vừa siết ưu đãi

Chị Hiền (ngụ quận Gò Vấp, Tp.HCM) tìm đến chi nhánh BIDV ở Gò Vấp vì có nhu cầu vay 1 tỉ đồng để mua đất. Nhân viên tư vấn của ngân hàng đưa ra hai phương án để chị lựa chọn. Với gói vay ưu đãi thì thời gian cố định lãi suất sẽ dài hơn và lãi suất cũng cao hơn.

Theo đó, nếu chị Hiền muốn hưởng lãi suất cố định trong thời gian 12 tháng thì mức lãi suất vay là 7,8%/năm; nhưng nếu cố định 24 tháng thì mức lãi suất vọt lên 8,8%/năm. Đặc biệt, sau thời gian trên, lãi suất cho vay sẽ áp dụng bằng mức lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng thêm biên độ 3,5%/năm (theo mức tính hiện nay là khoảng 10,7%/năm).

Điều đáng nói là nếu khách lựa chọn vay theo chương trình ưu đãi thì ngân hàng chỉ xét cho vay 50% nhu cầu. Với số tiền còn lại, khách hàng sẽ phải vay theo chương trình thông thường, tức áp dụng lãi suất 10,7%/năm.

Bên cạnh đó, với từng thời gian cố định lãi suất, các ngân hàng sẽ ràng buộc người vay không được trả trước hạn (trong một thời gian nhất định). Nếu khách hàng vi phạm sẽ không chỉ bị phạt mà còn bị tính lại lãi suất trong thời gian ưu đãi. "Trước đây khi tôi vay các chương trình ưu đãi thì ngân hàng sẽ áp dụng với toàn bộ khoản vay chứ không chỉ áp dụng một nửa như vậy", chị Hiền cho biết.

Một môi giới đang giới thiệu dự án đất nền trên đường Nguyễn Duy
Trinh, quận 9, Tp.HCM. Ảnh: Quang Định

Theo thông tin khảo sát của PV Tuổi Trẻ, hiện tại vẫn còn một số ngân hàng lớn đang áp dụng mức lãi suất dễ thở hơn, trong khoảng từ 8-9%/năm và cho cố định trong thời gian dài tuy nhiên điều kiện ưu đãi cũng đang bị siết dần. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà tại một số ngân hàng cổ phần khá cao. Có ngân hàng còn áp mức 12%/năm với các khách hàng vay trung hạn.

Với các trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. Như vậy lãi suất cho vay mua, xây, sửa nhà tại các ngân hàng cổ phần đã tăng khoảng 2%/năm so với trước đây. Đồng thời, trước tình trạng giá nhà đất thời gian qua tăng khá nóng, các ngân hàng đều có động thái thẩm định lại giá và chỉ xét cho vay không quá 70% giá trị.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, PGĐ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM, đã có nhiều văn bản được đưa ra trong thời gian vừa qua với nội dung cảnh báo các ngân hàng về việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản. Hiện các ngân hàng cũng đã cảnh báo rủi ro nhiều hơn, nhất là tại những nơi giá đất bị đẩy lên bất thường, tiêu biểu như huyện Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9... Cụ thể, không chỉ khảo sát kỹ giá đất, các ngân hàng thậm chí còn giảm tỉ lệ cho vay xuống mức thấp, chỉ tầm 50% hoặc có khi 30% so với giá thị trường.

Thông tin này cũng được ông Võ Tấn Hoàng Văn, TGĐ SCB xác nhận khi trao đổi với báo Tuổi Trẻ. Ông Văn, cho biết các ngân hàng sẽ không nhận thế chấp bằng bất động sản hình thành từ vốn vay tại những khu vực mà giá đất bị đẩy cao bất thường như những khu vực trên. Thay vào đó, người vay phải dùng bất động sản ở khu vực trung tâm để thế chấp.

Nhiều khách hàng tranh thủ thoái vốn

Trước động thái trên của các nhà băng, nhiều nhà đầu tư đã phải tính toán lại đường đi nước bước. Theo như ông N.D., một người đầu tư nhà đất ở quận Thủ Đức thì ông vay ngân hàng tới 70% vốn để đầu tư nhà đất. Thậm chí, không ít ngân hàng còn chào mời ông vay vì ông là khách hàng có lịch sử trả nợ tốt.

Nhờ mối quan hệ quen biết, ông D. được một chi nhánh ngân hàng có trụ sở ở Thủ Đức đồng ý cho vay theo gói hạn mức 1 tỉ đồng/người, lãi suất là 9,5%/năm. Không chỉ đứng tên vay vốn, ông D. còn nhờ một số người thân trong gia đình đứng tên vay để đủ tiền gom được nhiều nhà.

Tuy nhiên, khoảng hai tháng trở lại đây, khi ngân hàng cho biết tăng mức lãi suất lên 12%/năm, lo sợ lãi suất còn tăng nữa, ông D. đang dự tính bán bớt một số khu đất. "Nhà đầu tư trông chờ vào vốn ngân hàng, giờ siết lại không ai dám vay nhiều để mua gom như trước", nhà đầu tư này cho hay.

Tương tự, ông P.V.T., một nhà đầu tư ở quận 1 cũng cho biết, với những nhà đất có giấy tờ, pháp lý đầy đủ sẽ được ngân hàng xem xét cho vay tối đa lên tới 70% giá trị của tài sản đó. Vậy nhưng hiện nay khi giá cả tăng quá cao và ngân hàng siết vốn vay, một số nhà đầu tư đã bắt đầu giảm dần vốn vay ngân hàng để đầu tư. Nhà đầu tư này chia sẻ: "Bản thân người đầu tư vay cũng sợ lãi suất tăng cao, việc mua bán chậm trễ, hàng bán ra không được rất dễ vỡ nợ".

Giá nhà đất có giảm không?

Là một người có nhiều kinh nghiệm và am hiểu về bất động sản, ông Phan Công Chánh nhận xét, vốn vay ngân hàng là kênh chính trong số các nguồn vốn đầu tư vào bất động sản. "Việc siết chặt điều kiện cho vay có thể làm cho việc tăng giá bất động sản chững lại. Tuy nhiên hiện nay thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới nên việc giảm giá quay về mức giá như trước đây sẽ rất khó xảy ra", vị chuyên gia này nhận định.

Còn ông Nguyễn Xuân Lộc, TGĐ Công ty bất động sản Techcomreal thì cho rằng, việc khuyến cáo các ngân hàng siết chặt nguồn vốn vay vào bất động sản là một động thái kịp thời khi bất động sản có dấu hiệu "nóng". Điều này sẽ giúp thị trường cân bằng trở lại vì các nhà đầu tư khi đó sẽ thận trọng trong vay vốn đầu tư vào bất động sản nên giúp tình trạng tăng giá bất thường được "giảm nhiệt".

"Với tình hình thị trường hiện nay, cán bộ tín dụng ngân hàng rất khó để xác minh giá khu vực nào tăng ảo, khu vực nào thật. Nếu ngân hàng giải ngân ồ ạt, trong trường hợp thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng rất lớn", ông Lộc nhận định.