Nên chuyển nhượng hay tặng cho nhà?

- Trả lời:

Để trở thành chủ sở hữu căn nhà trên, bạn có thể đề nghị em dâu bán lại căn nhà hoặc tặng cho căn nhà cho bạn:

Các khoản thuế, phí, lệ phí bao gồm:

- Phí công chứng hợp đồng mua bán/tặng cho nhà, tính theo giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản (tiết a, điểm 1 mục II Thông tư 91/2008/TTLT-BTC-BTP)

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động bán nhà hoặc thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập là quà tặng;

- Lệ phí trước bạ.

Trường hợp chuyển nhượng

(i) Thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động bán nhà, bằng 25% x thu nhập tính thuế hoặc bằng 2% x giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.

Theo đó:

- Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan;

- Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá bán ghi tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng nhà ở được xác định căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

- Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua.

- Chi phí liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà, người chuyển nhượng đã nộp ngân sách; chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà; chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (điểm 3.3, điểm 3.5, mục II, phần B Thông tư 84/2008/TT-BTC).

Thuế TNCN do em dâu bạn nộp. Tuy nhiên nếu em dâu bạn chỉ có căn nhà này là nhà duy nhất thì được miễn thuế TNCN (khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân).

(ii) Lệ phí trước bạ bằng 0,5% nhân cho giá tính thuế. Giá tính thuế là giá mua thực tế ghi trên hợp đồng mua bán nhưng không thấp hơn giá nhà do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ (điểm 2.4.b, khoản 2 Điều 6; khoản 1 Điều 7 Thông tư 68/2010/TT-BTC).

Trường hợp tặng cho

(i) Thuế TNCN từ thu nhập từ quà tặng là căn nhà, bằng 10% x thu nhập tính thuế. Thu nhập tính thuế được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc.

Trường hợp không xác định được theo quy định trên thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (điểm 7.1.1 và 7.3, 7.4 khoản 7 mục II phần B Thông tư 84/2008/TT-BTC).

(ii) Lệ phí trước bạ, 0.5% x giá nhà tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ. Giá này bằng diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x giá (01) m2 nhà x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí.

Theo đó:

- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của em dâu bạn.

- Giá (01) m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” (01) m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND TP. Hà Nội quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ.

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ căn cứ vào thời gian sử dụng của nhà và cấp nhà, hạng nhà. Thời gian đã sử dụng của nhà được tính từ thời điểm (năm) xây dựng hoàn thành bàn giao nhà (hoặc đưa vào sử dụng) đến năm kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhà đó (khoản 2 Điều 6, khoản 1 Điều 7 Thông tư 68/2010/TT-BTC).

Căn cứ vào các quy định trên, bạn nên cân nhắc để lựa chọn cho mình phương án tối ưu.

LS HUỲNH VĂN NÔNG
(Theo Tuổi trẻ)