Mua nhà từ người được uỷ quyền có những rủi ro gì?

(Hữu Huân)

Trả lời:

Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền định đoạt của chủ sở hữu như sau: "Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản".

Điều 195 Bộ luật này cũng quy định: "Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật".

Như vậy, chủ tài sản có thể ủy quyền cho người khác thay họ thực hiện quyền định đoạt (chuyển nhượng) tài sản. Việc nhận chuyển nhượng từ người nhận ủy quyền được pháp luật công nhận và bảo vệ.

So với việc mua trực tiếp từ chủ sở hữu, việc mua thông qua người đại diện theo ủy quyền không có sự khác biệt lớn về mặt rủi ro. Trong mua bán nhà đất, rủi ro đến từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Các yếu tố chủ quan phụ thuộc vào khả năng nhận định, đánh giá về các vấn đề pháp lý trong việc mua bán. Các yếu tố khách quan thì không ai có thể lường trước được.

So với việc mua trực tiếp từ chủ sở hữu, việc mua nhà đất thông qua
người đại diện theo ủy quyền không có sự khác biệt lớn về mặt rủi ro

Rủi ro từ các yếu tố chủ quan có thể được hạn chế đáng kể nếu người mua có kinh nghiệm và hiểu biết pháp luật. Với việc ủy quyền bán tài sản, vì người ủy quyền và người nhận ủy quyền thường có quan hệ thân thích, có sự tin tưởng về tư cách nên rất ít khi xảy ra rủi ro.

Tuy nhiên, việc ủy quyền bán có thể tiềm ẩn một số rủi ro dù rất hy hữu. Thứ nhất, người nhận ủy quyền không thực hiện đúng những việc đã nhận ủy quyền; tự ý thay đổi công việc mà không báo trước hoặc chưa được người ủy quyền đồng ý đã tự quyết định giá cả, phương thức thanh toán, tiến độ; không giao lại đúng hạn và đầy đủ số tiền bán tài sản... Thứ hai, bên nhận ủy quyền gặp trở ngại khách quan như đi công tác, ốm đau... không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền.

Khi đó, nếu muốn chuyển nhượng không qua người ủy quyền, bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền phải đến phòng công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng ủy quyền) làm văn bản hủy bỏ hoặc chấm dứt việc ủy quyền. Việc ủy quyền về nhà đất hiện đã được lưu trữ trong hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng. Vì vậy, nếu thấy nhà đất đang bị ràng buộc bởi hợp đồng ủy quyền thì công chứng viên sẽ từ chối công chứng giao dịch mua bán và hướng dẫn các bên lập văn bản hủy bỏ/chấm dứt việc ủy quyền.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Giám đốc Công ty Luật Bảo An, Hà Nội