Mua 'nhà trên giấy': Xuống tiền lúc nào là hợp lý?

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội và Tp.HCM đã công bố danh sách 45 dự án có đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong danh sách này, không ít dự án đã được thị trường biết đến từ cách đây vài tháng qua các chiến dịch quảng bá của chủ đầu tư hướng đến các hợp đồng đặt cọc trước khi thực hiện hợp đồng mua bán.

Tại thị trường Hà Nội có thể kể tới một số dự án như Seasons Avenue của Capital Land; D’.Le Roi Soleil của Tân Hoàng Minh; Ecolife Tây Hồ của Thủ Đô Invest hay Central Point Mỹ Đình của MB Land… Còn tại Tp.HCM là các dự án như E.Home 3 của Công ty CP đầu tư Nam Long; Dự án khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn của Công ty CP đầu tư xây dựng Tân Liên Phát; Dự án Khu dân cư S10-2 của Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng; Dự án cao ốc thương mại - căn hộ số 56 Bến Vân Đồn hay dự án cao ốc thương mại dịch vụ kết hợp căn hộ tại số 9 đường Nguyễn Khoái (quận 4) của Novaland…

Người mua đang tìm hiểu một dự án bán nhà hình thành trong
tương lai trên đường Lê Văn Lương, Hà Nội

Vậy người mua nhà nên đặt cọc sớm để có mức giá tốt ngay khi nắm được thông tin về dự án hay nên chờ cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện mua bán rồi mới tiến hành giao dịch? Trả lời câu hỏi này, bà Trần Thị Thu Hiền, Phó TGĐ Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ cho rằng, nếu giai đoạn trước, giao dịch BĐS thường được tiến hành một cách 'chớp nhoáng' thì hiện nay, các giao dịch thường diễn ra trong một khoảng thời gian dài từ lúc người mua có thông tin về dự án cho đến khi dự án đáp ứng đủ điều kiện thực hiện hợp đồng mua bán.

Trong quá trình đó, các nhà đầu tư gần như đã có đủ thời gian cân nhắc về vị trí, giá cả, uy tín của chủ đầu tư cũng như quan sát tiến độ thi công dự án để đưa ra quyết định giao dịch. Thực tế, những dự án có trong danh sách cơ quan chức năng công bố đủ điều kiện mua bán đều đã hoàn thành phần móng, nhiều dự án trong số này đã xây xong thô hoặc thậm chí xong cả phần thân. Một cách tự nhiên, giá bán tại những dự án này sẽ tăng so với thời điểm ban đầu khi chủ đầu tư mới công bố.

Theo bà Hiền, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án trước khi quyết định đầu tư vào một tài sản lớn như BĐS để tránh được rủi ro khi mua tài sản hình thành trong tương lai như giai đoạn thị trường bùng nổ vào năm 2009-2010.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, bắt đầu từ khi chủ đầu tư có thông tin đến cơ quan chức năng cho đến lúc dự án chính thức được xác nhận đủ điều kiện mua bán cần có một khoảng thời gian nhất định để thẩm tra hồ sơ cũng như kiểm chứng trên thực tế. Do đó, ông Đính cho rằng, người mua nhà nên chờ đợi sự xác nhận chính thức của cơ quan chức năng rồi mới tiến hành ký hợp đồng mua bán nhằm đảm bảo an toàn cho tài sản hình thành trong tương lai. 'Cơ quan chức năng nên tiến hành công bố thông tin về dự án đủ điều kiện mua bán một cách thường xuyên hơn đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ để tạo điều kiện cho doanh nghiệp bán hàng', ông Đính đề xuất.

Dưới góc nhìn của một chủ đầu tư, ông Lê Trọng Khương, Phó TGĐ Công ty Hưng Thịnh cho biết, để có được giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận dự án đủ điều kiện mua bán… chủ đầu tư phải mất quá nhiều thời gian, trải qua nhiều cơ quan ban ngành, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc hoạch định chi phí đầu tư ban đầu, khi dự án kéo dài thì tổng vốn đầu tư cũng bị đội lên rất nhiều.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), với những dự án đã được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện mua bán, người mua nhà có thể yên tâm thực hiện giao dịch.

“Nếu vì một lý do nào đó, người mua nhà muốn thực hiện đặt cọc hoặc góp vốn vào dự án thì nên tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư là ai, lịch sử kinh doanh của công ty cũng như tìm hiểu về tính pháp lý của dự án đã có quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng hay chưa, đã có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh hay chưa. Ngoài ra, khách hàng, nhà đầu tư cũng cần sự tư vấn của luật sư về hợp đồng mua bán trước khi đặt cọc, để tránh đi những rủi ro không đáng có”, ông Khởi khuyên.