Mua nhà hình thành trong tương lai: Nên tư vấn trước khi mua

Xung quanh vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Đoàn Luật sư Tp.HCM.

Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, thông thường khi chậm bàn giao thì chủ đầu tư dự án hay nêu những lý do chủ quan và khách quan, đồng thời trình bày hoàn cảnh để người mua thông cảm. Khách hàng sẽ coi lại hợp đồng để xác định các quyền và lợi ích của mình, tuy nhiên phần lớn đều nhận thấy mình sẽ thua thiệt bởi hợp đồng không quy định cụ thể về trách nhiệm khi chậm bàn giao nhà.

Do đó, khách hàng cần đưa ra các yêu cầu bằng văn bản đến chủ đầu tư, hoặc các cam kết, đề nghị bồi thường được đưa ra đều thể hiện bằng văn bản. Cùng với đó, khách hàng cũng cần sẵn sàng thông báo đến cơ quan chức năng hoặc báo chí về sự việc nếu không được giải quyết ổn thỏa, nhất là khi chủ đầu tư có dấu hiệu rút vốn không triển khai dự án hoặc chuyển nhượng dự án. Người mua nhà thậm chí có thể khởi kiện để yêu cầu quyền lợi cũng như tố cáo với cơ quan chức năng nếu các yêu cầu không được đáp ứng.

- Phóng viên: Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến thực trạng này? chúng ta cần có chế tài gì đối với chủ đầu tư thu tiền của khách nhưng không triển khai dự án hoặc thu tiền xong rồi bỏ trốn?

+ Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Về vấn đề này, có nhiều nguyên nhân khách quan như việc thay đổi chính sách (cho vay, thuế,...), thay đổi quy hoạch hoặc biến động về giá cả nguyên vật liệu, ngân hàng không tiếp tục cho vay… vì vậy, các chủ đầu tư kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án và cũng không có khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng. Khi lâm vào tình trạng này, nếu nhà đầu tư uy tín và có đạo đức kinh doanh thì sẽ nỗ lực tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hay chí ít cũng hoàn trả tiền cho khách hàng đã thanh toán. Thế những, không ít nhà đầu tư đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ người mua.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định giới hạn phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng cho thuê, bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của ngân hàng, tổ chức tài chính có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Trước đó, rất nhiều thông tư, nghị định cũng quy định tất cả dự án BĐS có quy mô lớn, nhỏ của chủ đầu tư trong nước hay có yếu tố vốn nước ngoài đều phải báo cáo cơ quan quản lý nhà nước hàng quý, năm.

Thế nhưng, câu chuyện “bình mới rượu cũ” vẫn đang tồn tại mà mắt xích là biện pháp thực thi, tính thực thi và con người thực thi quy định. Tôi cho rằng, nên cần xử lý tận nguồn chứ không phải đưa ra quy định là xong. Phải có quy định chế tài cho người chịu trách nhiệm, thậm chí cả địa phương có những công trình như vậy; ngoài ra, chế tài trực tiếp và thực thi trực tiếp phải mạnh mẽ và có tính răn đe cao.

- Trên thực tế, khi xảy ra những tranh chấp do chủ đầu tư chậm giao nhà thì cơ quan quản lý dường như thờ ơ và chậm vào cuộc để bảo vệ khách hàng, ông nhìn nhận vấn đề này ra sao?

+ Việc mua bán căn hộ là giao dịch dân sự được xuất phát từ thỏa thuận giữa các bên với nhau, ngoại trừ việc chậm bàn giao đó có dấu hiệu của cố tình chiếm dụng vốn hay lừa đảo. Thường thì cơ quan chức năng chỉ vào cuộc khi có khiếu nại, khiếu kiện với cơ sở rõ ràng và thông tin cụ thể cho thấy các dấu hiệu vi phạm. Đấy là chưa kể việc do thiếu hiểu biết pháp luật nên người mua nhà đưa đơn đi kêu cứu khắp nơi, mà việc yêu cầu bảo vệ quyền lợi tại các cơ quan đúng phạm vi chức năng và có thẩm quyền lại không thực hiện.

Quy định pháp luật phức tạp, trong khi các chủ đầu tư có đội ngũ cố vấn tìm cách lách hoặc có phương án đối phó, thì người mua nhà không phải ai cũng am hiểu luật lệ. Chính vì vậy, ngoài việc cơ quan nhà nước cần có biện pháp thực thi luật từ việc chấp thuận quy hoạch đến công tác kiểm tra, thanh tra, thì người mua nhà cần tự có cơ chế bảo vệ mình cũng như thông tin đến cơ quan nhà nước khi phát hiện chủ đầu tư sai phạm.

- Khi mua sản phẩm bất động sản (BĐS) nhà ở, người mua nhà cần lưu ý những vấn đề gì, thưa ông?

+Trước tiên, người mua cần tìm hiểu kỹ về trình trạng dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư. Trước khi thỏa thuận và đặt cọc, người mua nhà cần phải biết BĐS đó đã hoàn tất xây dựng và xin cấp phép xây dựng đầy đủ chưa hay khu vực của BĐS có nằm trong quy hoạch hay không?… Đặc biệt, người mua cần lưu ý đến tính pháp lý của hợp đồng và nội dung thỏa thuận giữa các bên, đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Tuy hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra, nhưng người mua hoàn toàn có quyền đàm phán với chủ đầu tư về những điều khoản trong hợp đồng bởi đây là thỏa thuận dân sự, cần phải chú ý đặc biệt đến các quy định cụ thể về chất lượng công trình, việc chậm bàn giao, diện tích đúng và các chế tài bồi thường thiệt hại.

Bên cạnh đó, người mua cần thẩm định và quan tâm đến các thỏa thuận về các khoản chi phí khác ngoài tiền mua sản phẩm bất động sản cũng như các khoản chi trong tương lai. Ví dụ như phí dịch vụ, chi phí quản lý phát sinh đi kèm với việc bảo trì và sử dụng BĐS. Bên mua nên buộc bên bán thể hiện rõ trong hợp đồng các vấn đề này nhằm đảm bảo quyền lợi cho mình trong suốt thời gian sở hữu và sử dụng BĐS. Mặt khác, người mua cũng cần tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà để có những tư vấn hữu ích nhằm hạn chế rủi ro.

- Xin cảm ơn ông!