Mua nhà đất sổ đỏ xịn vẫn có thể trắng tay!

Khi mua bán nhà đất, người mua thường được khuyên là phải kiểm tra kỹ thông tin sổ đỏ, xem có bị làm giả hay không, có đúng là sổ đỏ của miếng đất hay không. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có trường hợp oái oăm là dù đã xác minh được sổ đỏ “xịn” nhưng người mua vẫn có thể mất trắng hoặc dính vào tranh chấp nếu người bán không phải là chủ đất thực sự. Điều này xảy ra khi sổ đỏ bị đánh cắp hoặc bị tráo đổi mà chủ đất không hay biết.

Cuối năm 2019, vợ chồng anh Lý Văn V. và chị Nguyễn Minh L. (Long Biên, Hà Nội) tìm hiểu một mảnh đất tại khu hồ Cầu Đuống, xã Yên Viên, Gia Lâm, Hà Nội. Theo thông tin bên bán cung cấp, mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD875253, được UBND huyện Gia Lâm cấp ngày 19/12/2006.

Qua thông tin của bên môi giới, vợ chồng anh V. gặp chủ đất là ông Lê Đức Lương và thỏa thuận mua bán mảnh đất trên với giá hơn 3,2 tỷ đồng, đặt cọc trước 50 triệu. 

Ngày 27/12/2019, cả 3 người ký hợp đồng giao dịch tại Văn phòng công chứng Long Biên, Hà Nội, anh V. giao trước cho ông Lương số tiền 150 triệu đồng.

Ngày 28/12/2019, chị L. vợ anh V. trực tiếp giao cho ông Lương số tiền 3 tỷ đồng còn lại... Đến ngày 3/1/2020, chị đến Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Gia Lâm nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên. Tuy nhiên, ngày 16/1, gia đình chị nhận được thông báo của Văn phòng này về việc không thể hoàn tất thủ tục sang tên. Nguyên nhân là do tháng 7/2019, anh Lê Đức Bình con trai của chủ mảnh đất đã gửi giấy yêu cầu tạm ngừng giao dịch với mảnh đất trên.

Trong buổi làm việc với chủ đất tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Gia Lâm sau đó, vợ chồng anh V. mới tá hỏa phát hiện “ông Lương” trước giờ thực hiện việc mua bán với mình là một kẻ mạo danh. Còn ông Lương (chủ thực sự của mảnh đất) khẳng định ông không ký giao dịch bán mảnh đất cho ai.

Nghi ngờ chủ đất mình gặp là giả, vợ chồng anh V. làm đơn gửi cơ quan Công an... Kết quả điều tra cho biết, ông Lương giả chính là Đinh Đức Hiệp cấu kết cùng Nguyễn Mạnh Cường mạo danh chủ đất để lừa đảo. Ngày 6/3/2020 hai đối tượng này đã bị bắt tạm giam để khởi tố vụ án, khởi tố bị can.

Sau khi tìm hiểu kỹ căn nhà, kiểm tra giấy chủ quyền và đến xem thực tế, tháng 7/2015, ông Lưu Chí Thiện quyết định mua căn nhà cấp 4 ở đường Tân Chánh Hiệp 4, P.Tân Chánh Hiệp, Q.12 (TP.HCM). Căn nhà rộng 81m2, giá 495 triệu đồng do ông Trần Út đứng tên chủ sở hữu. Ông Thiện cùng ông Út làm hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng V. Tại đây, ông Thiện giao tiền mặt cho bên bán, nhưng không làm giấy giao nhận tiền. 

Sau khi ký hợp đồng, đến giữa năm 2016 ông Thiện yêu cầu giao nhà thì tá hỏa phát hiện ông Út chủ nhà không phải là người đã bán nhà và cùng mình đến ký tại văn phòng công chứng.

Chủ nhà thật là ông Trần Út, cho biết căn nhà của ông trước đây cho thuê, năm 2015 ông cũng có ý định bán nhà và từng thất lạc giấy chủ quyền. Khi đó, ông có làm đơn trình báo Công an P.Tân Chánh Hiệp và được xác nhận để lập thủ tục làm giấy mới.

Đến năm 2016, ông Út không muốn bán nhà nữa mà đưa gia đình về ở. Sau đó ông Thiện đến đòi giao nhà và đưa ra hợp đồng mua bán cùng giấy chứng nhận đã sang tên ông Thiện. Đang sinh sống yên lành, bỗng có người lạ đến đòi nhà, ông Út khởi kiện, yêu cầu tòa hủy hợp đồng mua bán nhà do văn phòng công chứng V. chứng nhận đồng thời hủy giấy chứng nhận mới do ông Thiện đứng tên.

Về phía ông Thiện, khi biết người ký hợp đồng mua bán với mình là “ông Út giả”, ông Thiện cho rằng nguyên nhân khiến ông bị lừa là do văn phòng công chứng đã tắc trách, không kiểm tra nhân thân của người xưng là ông Trần Út trước khi công chứng giao dịch mua bán giữa hai bên. Do đó, ông Thiện phản tố đòi văn phòng công chứng V. phải bồi thường tiền ông bỏ ra mua nhà.

Tuy nhiên, theo kết luận bản án tại tòa thì tòa chỉ công nhận việc ông Thiện mua căn nhà là có thật và bên bán là người đã giả mạo chủ nhà. Do ông Thiện không đưa ra được thông tin về người môi giới, không có bằng chứng ông đã giao tiền cho chủ nhà giả nên nội dung phản tố của ông bị tuyên bác. Văn phòng công chứng không phải bồi thường số tiền mà ông đã bỏ ra mua nhà.

Bên cạnh đó, theo bản án sơ thẩm của TAND TP.HCM, tòa xác định ông Trần Út đến văn phòng công chứng ký tên trong hợp đồng mua bán nhà với ông Thiện là người giả mạo, do đó hợp đồng mua bán nhà giữa ông Thiện với người này không có giá trị. Giấy chứng nhận mới cấp đứng tên ông Thiện cũng bị hủy, còn ông Út chủ nhà có quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để làm lại giấy chứng nhận mới. Vậy là ông Thiện dù mua nhà qua công chứng, sổ đỏ “xịn” vẫn có thể trắng tay, nếu không cũng dính vào tranh chấp chưa biết khi nào mới được giải quyết!

Thực tế cho thấy, những trường hợp đánh tráo sổ đỏ hoặc lấy cắp sổ đỏ để lừa bán nhà đất không phải là cá biệt. Người dân khi giao dịch mua bán nhà đất, ngoài việc xác minh giấy tờ thật, đa phần đều chủ quan khi thực hiện giao dịch tại các văn phòng công chứng với niềm tin rằng thông tin về giấy tờ, chủ đất đã được các cơ quan này xác minh. Những kẻ lừa đảo đã lợi dụng kẽ hở trong thủ tục công chứng để chiếm đoạt tài sản, trong khi người dân mặc định rằng, cứ có công chứng là có thể yên tâm sẽ không bị lừa; giấy tờ nhà đất qua công chứng là chắc chắn không phải giấy tờ giả!

Về tình trạng các công chứng viên bỏ lọt nhiều trường hợp giả mạo giấy tờ, con người, Thượng tá Phan Cao Thu - Phó trưởng phòng CSĐT tội phạm về kinh tế và chức vụ, Công an TP. Hà Nội từng khẳng định: "Chỉ có các giám định khoa học của Kỹ thuật Hình sự mới đưa ra được câu trả lời chính xác". Các công chứng viên dù đã được tập huấn các kiến thức, thủ thuật tra dấu vết giấy tờ giả mạo nhưng do kỹ thuật làm giả ngày càng tinh vi nên rất dễ bỏ lọt giấy tờ giả.

Do đó, để tránh vướng phải các vấn đề pháp lý khi mua bán nhà đất, ngoài các bước xác minh sổ đỏ, giấy tờ, thực hiện giao dịch tại văn phòng công chứng… người mua nên nhiều lần đến tận nơi khảo sát, nắm bắt thông tin từ nhiều nguồn để chắc chắn giao dịch với đúng chủ sở hữu nhà đất.

Theo khoản 2 điều 8 Luật Công chứng, người yêu cầu công chứng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng. Bởi vậy, trong mọi trường hợp hồ sơ công chứng có giấy tờ giả thì người phải chịu trách nhiệm không phải là công chứng viên.

Công chứng viên chỉ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Có nghĩa là, khi mua bán nhà đất qua công chứng, chỉ nhằm xác nhận giao dịch mua bán đó là có thật mà thôi!

Trao đổi với Batdongsan.com.vn, luật sư Nguyễn Văn Thanh, Giám đốc Công ty Luật Thái An cho biết, khi bị lừa mua nhà đất của chủ đất giả mạo, tùy từng thời điểm phát hiện bị lừa, có thể áp dụng các biện pháp sau:

1. Đàm phán

Trường hợp bên mua là nạn nhân của việc lừa đảo (đã đặt cọc hoặc giao tiền), thì cần cho bên kia biết rằng bạn sẵn sàng nhờ các cơ quan bảo vệ pháp luật can thiệp. Đàm phán để giải quyết nhanh gọn vụ việc, tránh rắc rối kéo dài. 

2. Ngăn chặn việc mua bán nhà đất

Trường hợp bên bán (chủ đất thực sự) biết mình bị lừa mua bán nhà đất thì việc đầu tiên cần làm là soạn đơn đề nghị ngăn chặn hoạt động mua bán nhà đất đó (đề nghị không công chứng, chứng thực hoặc không sang tên “sổ đỏ”). 

Đơn này cần gửi ngay đến Sở Tư pháp tỉnh/thành phố nơi có đất; các văn phòng công chứng trên địa bàn; văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất và UBND phường/xã nơi có đất.

3. Hủy hợp đồng công chứng, hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã sang tên

Trường hợp có sự nhầm lẫn, lừa đảo hoặc có sự vi phạm nghiêm trọng khi công chứng thì theo yêu cầu của các bên liên quan, Tòa án có thẩm quyền hủy HĐ công chứng hoặc tuyên HĐ vô hiệu. Giải quyết hậu quả của HĐ vô hiệu: Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau, khôi phục lại tình trạng ban đầu...

Đối với việc hủy “sổ đỏ”: Theo yêu cầu của các bên liên quan, UBND quận/huyện có thẩm quyền hủy sổ đỏ đã sang tên, nếu có đủ căn cứ.  

4. Tố cáo

Tố cáo hành vi lừa đảo là biện pháp cuối cùng mà cả bên mua hoặc bên bán bị lừa cần làm, nếu các biện pháp trên không đạt kết quả; đối tượng lừa đảo chây lỳ hoặc bỏ trốn. Cách này sẽ mất khá nhiều thời gian, công sức để có thể lấy lại tài sản của mình. 

Đơn tố cáo được gửi đến Công an phường/xã; Công an quận/huyện nơi có đất. 

Nếu có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, cơ quan chức năng sẽ khởi tố vụ án, khởi tố bị can để điều tra vụ việc. Khi xét xử, tòa án có thẩm quyền sẽ áp dụng hình phạt theo quy định của pháp luật hình sự, đồng thời buộc đối tượng (bị cáo) phải bồi thường mọi thiệt hại cho bạn.

Bài viết: Ngọc Sương
Đồ họa: BOO.H

>> Báo động vấn nạn sổ đỏ giả
>> Mất trắng nhà đất vì bị đánh tráo sổ đỏ giả
>> Làm thế nào để tránh sập bẫy đánh tráo sổ đỏ?