Mua nhà đang xây trên đất chưa tách thửa

Hiện sổ đỏ của miếng đất chung, giấy phép xây dựng đầy đủ, ngay chủ đứng bán. Chủ nhà nói khoảng bốn tháng nữa (tính từ khi đưa tiền cọc) mới có sổ. Tôi đã đưa tiền cọc 200 triệu đồng. Nay tôi định làm hợp đồng mua bán căn nhà này với chủ nhà, sẽ đưa thêm 1,2 tỉ đồng nữa, giữ lại 200 triệu đồng, khi nào chủ nhà đưa sổ tôi mới giao hết tiền.

Xin hỏi, tôi làm như vậy có đúng luật không? Có được làm hợp đồng mua bán nhà khi nhà chưa có sổ hồng? Nếu chủ nhà vi phạm hợp đồng, không bán cho tôi nữa hoặc căn nhà đó không làm được sổ hồng thì tôi có bị mất 1,4 tỉ đồng hay thế nào?

Xin được hướng dẫn cụ thể để tôi thực hiện đúng luật và mua được căn nhà này. Xin cảm ơn.

Khanhngan Ngoc ([email protected] )

- Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở, nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu  mới được phép chuyển nhượng.

Theo thư của bà, căn nhà mà bà dự định mua hiện chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do đó, việc mua bán sẽ không được pháp luật công nhận.

Trong trường hợp này, nếu có tranh chấp thì giao dịch mua bán nhà giữa các bên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 128, Điều 137 Bộ luật dân sự).

Để việc mua bán được pháp luật công nhận, hạn chế rủi ro hoặc tranh chấp phát sinh, bà nên đề nghị chủ nhà làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trước, rồi mới chuyển nhượng lại cho bà bằng một hợp đồng có công chứng theo quy định.

Việc chuyển nhượng của bà có thể theo hình thức mua bán một phần nhà hoặc chủ nhà tiến hành tách thửa thành các căn nhà nhỏ, sau đó chuyển nhượng cho bà. Pháp luật hiện hành có quy định rất chặt chẽ về các điều kiện để được tách thửa nhà ở.

Theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009, diện tích tối thiểu có thể tách thửa đối với đất có nhà, ở khu vực quận Gò Vấp được quy định như sau: thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là “45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m”.

Do vậy, bà nên nghiên cứu Quyết định 19 nêu trên để xem phần nhà mà bà định mua có được phép tách thửa theo quy định không.

Thân ái chào bà.

LS HUỲNH VĂN NÔNG
(Theo Tuổi trẻ)