Mua lại suất nhà ở xã hội: Nhiều rủi ro tiềm ẩn

Rao bán tràn lan

Hiện nay, trên các trang mua bán bất động sản, nhà ở xã hội kể cả những dự án đang xây dựng hoặc đã có người về ở được rao bán tràn lan.

Tại khu chung cư Phước Lý (quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng), một căn chung cư diện tích 62m2 tại tầng trệt được rao bán với giá gần 1 tỷ đồng. Đây là khu chung cư gồm 602 căn nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước, được UBND TP. Đà Nẵng phê duyệt cho thuê đối với các đối tượng đủ điều kiện.

Tại TP.HCM, chị T. cũng đang rao bán căn hộ diện tích 56m2 giá 1,5 tỷ đồng nằm trong dự án nhà ở xã hội F.H ở quận Gò Vấp. Đây là căn hộ chị mua lại từ một người thuộc diện được mua nhà tại dự án này nhưng vì không có nhu cầu ở nên muốn chuyển nhượng lại. Chị T. cho biết, ngoài 800 triệu tiền nhà, chị phải trả thêm 200 triệu tiền chênh. "Hai bên đã mua bán theo hợp đồng ủy quyền và sau 5 năm đủ điều kiện bán, người mua ban đầu sẽ tự làm thủ tục chuyển nhượng và sang tên", chị T. nói.

Dù không được phép chuyển nhượng nhưng nhiều nhà ở xã hội vẫn được
rao bán tràn lan. Ảnh minh họa

Hay tại một dự án nhà ở xã hội quy mô 14 tầng nổi, 1 tầng hầm tại quận 12, TP.HCM, sau khi phát hiện hoạt động cho thuê và bán sai đối tượng, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề nghị chủ đầu tư và Ban quản trị tòa nhà nhanh chóng xử lý chấm dứt đối với những hợp đồng mua bán sai đối tượng. Đây là dự án nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho xã viên các hợp tác xã và người lao động có thu nhập trung bình thấp trên địa bàn thành phố. Các sản phẩm tại dự án có diện tích từ 43-61m2, giá mỗi căn từ 380 triệu đến hơn 600 triệu đồng.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn nhắc nhở các địa phương cần kiểm tra, xử lý nghiêm những trường hợp làm trái quy định về nhà ở xã hội.

Rủi ro nào khi mua lại suất nhà ở xã hội?

Theo quy định, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu sau thời hạn 5 năm. Như vậy, nếu mua lại suất nhà ở xã hội, dù đã thanh toán đủ tiền cho người bán thì người mua vẫn phải chờ 5 năm để được sang tên.

Khoản 4,5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội nêu rõ:

“4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế”.

Về việc mua lại suất nhà ở xã hội, luật sư Bùi Đình Ứng, Đoàn luật sư Hà Nội cũng cho biết còn tồn tại nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Bởi các đối tượng mua nhà ở xã hội phải sử dụng sau 5 năm mới được chuyển nhượng, mua bán. Việc mua bán trước thời điểm này không được pháp luật thừa nhận nên người mua và người bán chỉ có thể viết giấy tờ tay và hợp đồng này là hoàn toàn vô hiệu. Khi đó, người bán có thể đổi ý không bán nữa, người mua cũng đành phải chấp nhận và nhận lại tiền coi như cho mượn không lãi suất. Hơn nữa, người mua cũng không thể sang tên, công chứng hợp đồng mua bán. Vì sổ đỏ vẫn mang tên chủ cũ nên họ hoàn toàn có thể mang giấy tờ nhà ở đi cầm cố, thế chấp.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc quá trình sử dụng nhà có vấn đề, người mua hoàn toàn phải gánh chịu rủi ro, nếu kiện ra tòa thì vì không có cơ sở pháp lý nên quyền lợi của người mua nhà sẽ không được đảm bảo.

Phùng Dung (TH)