Mua đất không sổ như đi trên dây

Sau một thời gian ngược xuôi tìm kiếm, cuối cùng vợ chồng anh Trần Đàn (Định Công, Hà Nội) cũng mua được một mảnh đất ở Phú Đô, Mỹ Đình, Hà Nội. Do mảnh đất anh mua chưa có sổ đỏ nên khi giao dịch mua bán, hai bên chỉ làm giấy viết tay. Mua được một thời gian, anh mới tá hỏa khi biết mảnh đất mình mua đã bị chủ cũ bán cho một người khác.

Tương tự là trường hợp anh Tuấn Bảo (Hoàn Mai, Hà Nội) sau bao nhiêu năm tích cóp mới mua được 100m2 đất ruộng, diện tích trong sổ đỏ là 150m2 nhưng chỉ làm giấy tờ viết tay có xác nhận của chính quyền địa phương. Đến lúc anh làm thủ tục tách sổ mới biết bên bán đã thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng, đồng thời cầm cố cho người khác 50m2. Người bán hiện không có khả năng trả nợ ngân hàng và cũng không có khả năng chuộc lại đất đã cầm cố.

Hay trường hợp vợ chồng anh Tư ở Định Công, Hà Nội, sau nhiều năm dành dụm, vợ chồng anh mua được một mảnh đất của gia đình anh Thắng ở Từ Liêm, Hà Nội. Khi mua bán, hai bên chỉ làm giấy viết tay. Tuy không đứng tên trong sổ đỏ nhưng anh Thắng là con trai trưởng trong gia đình, nên theo thỏa thuận của các anh chị em trong gia đình, anh Thắng được quyền tự quyết định đối với lô đất này. Một thời gian sau, bố mẹ đẻ anh Thắng qua đời. Giữa các anh chị em trong gia đình anh Thắng xảy ra mâu thuẫn, trong đó có chuyện phân chia mảnh đất mà anh Thắng đã bán.

Không thoả thuận được, các anh chị em của anh Thắng gửi đơn kiện anh ra tòa. Tòa tuyên chia toàn bộ tài sản thừa kế (trong đó bao gồm cả phần đất anh Thắng đã bán cho vợ chồng anh Tư) cho các anh chị em. Vì việc anh Thắng bán đất không được sự đồng ý bằng văn bản của bố mẹ đẻ và các anh chị em khác trong gia đình, giấy mua bán giữa hai bên cũng không có công chứng, chứng thực… nên anh Tư phải trả lại đất, còn anh Thắng trả lại tiền. Thời điểm anh Tư mua đất, giá mảnh đất chỉ 700 triệu đồng, nhưng đến thời điểm tòa tuyên thì số tiền anh nhận lại chỉ mua được 1/3 diện tích mảnh đất đó.

Mua nhà đất không sổ có nhiều rủi ro (Ảnh minh họa/KT)

Những trường hợp như anh Đàn và anh Bảo hay anh Tư không phải là hiếm. Việc mua bán chỉ là trao tay, khi ra tòa, người mua luôn ở thế yếu. Thực tế, nhiều vụ khi bản án đã có hiệu lực, người mua phải trả lại nhà đất, nếu họ không tự nguyện còn bị cưỡng chế thi hành án và phải trả các khoản chi phí phục vụ cho việc cưỡng chế. Nhiều vụ người mua phải chờ người đã bán đất cho mình có điều kiện để thi hành án họ mới nhận lại được số tiền đã bỏ ra mua đất trước đây. Có trường hợp người mua phải trả tiền cho chủ cũ mới lấy được tiền đền bù.

Theo các luật sư, mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu không thể ra công chứng theo đúng pháp luật được. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa có sổ chỉ là hợp đồng viết tay. Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà chỉ với viết tay sẽ bị vô hiệu. Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Bên cạnh đó, đất không có sổ đỏ, khi giá nhà đất tăng cao dễ gặp phải trường hợp chủ cũ  “lật kèo” kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Mặt khác, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa nhà, đất rất khó khăn bởi không được cấp phép. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Đại diện Văn phòng luật sư Nam Hà Nội tư vấn, để giảm bớt những rủi ro khi mua nhà, đất chưa có sổ, người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin về nhà, đất trước khi mua. Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.