Mua căn hộ theo hình thức ủy quyền nộp thuế thế nào?

Tôi mua căn hộ chung cư qua hình thức ủy quyền công chứng với chủ hợp đồng. Hiện sổ đỏ mang tên chủ hợp đồng tôi đã giữ và muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vậy tôi cần nộp các loại thuế gì, thuế suất bao nhiêu cho việc sang tên này?

Chủ hợp đồng khi ký ủy quyền còn độc thân, nhưng hiện đã lập gia đình thì có cần thiết phải có chữ ký của cả hai vợ chồng khi sang tên? Cũng căn hộ đấy, nếu chưa làm xong thủ tục sang tên thì tôi có quyền được cho thuê?

Nguyễn Minh Ngọc

Trả lời:

Nghĩa vụ tài chính trong quá trình làm thủ tục sang tên đối với căn hộ chung cư sẽ bao gồm nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thuế thu nhập cá nhân. Nếu không có thỏa thuận gì khác, bên mua có nghĩa vụ nộp lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bên bán sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân.

Theo điều 6 nghị định 80/2008/NĐ-CP, lệ phí trước bạ nhà đất sẽ là 0,5% giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ được thu dựa trên điều 49 nghị định 90/2006/NĐ-CP, theo đó mức lệ phí sẽ không quá 100.000 đồng đối với cá nhân khi đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu và không quá 50.000 đồng đối với trường hợp thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Khoản thuế thu nhập cá nhân của bên bán sẽ được tính dựa trên mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng chênh lệch giữa giá mua và giá bán trừ đi các chi phí liên quan khác ( điều 22 nghị định 100/2008/NĐ-CP).

Theo thông tin bạn cung cấp, khi ký hợp đồng ủy quyền cho bạn làm thủ tục sang sổ đỏ, bên bán đang độc thân và hiện tại họ đã có gia đình. Trong trường hợp này, theo điều 27 Luật hôn nhân và gia đình, căn hộ nói trên có trước thời kỳ hôn nhân sẽ không là tài sản chung của vợ chồng nếu như họ không có thỏa thuận đó là tài sản chung.

Pháp luật quy định như thế nhưng công chứng viên không thể biết tại thời điểm chuyển nhượng, giữa vợ chồng của bên bán có thỏa thuận nhập vào tài sản chung hay không. Do vậy, các công chứng viên luôn đề nghị có giấy cam đoan là tài sản riêng (có xác nhận chữ ký của UBND phường, xã) của người vợ hoặc chồng không có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Việc cho thuê căn hộ chỉ được thực hiện khi bạn có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hay nói cách khác, khi chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bạn sẽ không được thực hiện quyền cho thuê nhà ở ( điều 91 Luật nhà ở).