Mua căn hộ chung cư có được tự thay đổi cấu trúc?

Tôi cũng muốn được biết, trường hợp được nhập 2 căn hộ thì tôi có được cấp 1 Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho 2 căn hộ không?

Bà Trần Thị Phương Thảo ([email protected])

Trả lời:

Căn cứ quy định tại Điều 76 và khoản 2 Điều 81 Luật Nhà ở năm 2005, chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở của mình. Tuy nhiên việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng. Việc cải tạo nhà chung cư cao tầng phải có thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tại khoản 5 Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (như: xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức).

Ảnh minh họa

Việc thay đổi mặt bằng, đục phá tường căn hộ theo thiết kế đã được duyệt có thể làm thay đổi, ảnh hưởng xấu đến kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của chung cư, đây là hành vi bị Quy chế quản lý nhà chung cư hiện hành nghiêm cấm.

Do đó đề nghị đập tường để thông 2 căn hộ đang mua, đồng thời thay đổi cơ cấu phòng so với thiết kế của bà Trần Thị Phương Thảo, về nguyên tắc sẽ không được chủ đầu tư chấp thuận.

Chủ đầu tư xây dựng cũng không được phép thay đổi thiết kế đã được phê duyệt, xây dựng sai Giấy phép xây dựng đã được cấp (nếu không được cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng đồng ý, phê duyệt sửa đổi thiết kế, thay đổi nội dung Giấy phép xây dựng).

Chứng nhận quyền sở hữu một số căn hộ cho một chủ

Theo quy định tại Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 của Bộ Xây dựng, diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có).

Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ).

Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở.

Căn cứ Điều 18 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, một trong những giấy tờ trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ hoặc bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó.

Theo đó, Giấy chứng nhận được cấp cho căn hộ căn cứ vào số hiệu căn hộ, tầng số, diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đó và bản vẽ sơ đồ nhà ở theo thiết kế đã được duyệt.

Đối với trường hợp một người mua nhiều căn hộ đề nghị cấp chung vào một Giấy chứng nhận, theo khoản 7 Điều 6 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc thể hiện thông tin về nhà ở tại trang 2 của Giấy chứng nhận đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu một số căn hộ cho một chủ sở hữu, thì tại điểm “2. Nhà ở” chỉ thể hiện các nội dung thông tin chung của ngôi nhà gồm địa chỉ; kết cấu; cấp (hạng); số tầng; năm hoàn thành xây dựng. Thông tin chi tiết về các căn hộ được thể hiện dưới dạng bảng như sau:

Căn cứ các quy định trên, bà Thảo mua 2 căn hộ trong một ngôi nhà chung cư của một chủ đầu tư xây dựng, theo 2 hợp đồng mua bán căn hộ, có thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ theo từng hợp đồng, hoặc đề nghị cấp Giấy chứng nhận chung cho cả 2 căn hộ đã mua.

Ls Lê Văn Đài
VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.