Mua bán nhà ở hình thành từ dự án tái định cư

Tôi muốn hỏi bà M. có quyền làm giấy ủy quyền lần thứ 2 cho tôi không? Theo luật thì những người được ủy quyền có quyền làm những gì? Liệu việc mua bán này có vi phạm pháp luật? Nếu được ủy quyền thì tôi có được thay mặt ông T. ký các giấy tờ liên quan để làm sổ đỏ mang tên ông T. và sau này sang tên cho mình?

Sau này khi chủ đầu tư khu chung cư làm sổ đỏ cho ông T. và sổ đỏ được sang tên tôi, thì có các lệ phí và phí nào liên quan cần phải thực hiện nghĩa vụ cho Nhà nước (cụ thể về giá cả như sau: ông T. mua nhà của chủ đầu tư với giá 10,5 triệu đồng/m², không biết ông T. đã bán cho bà M. bao nhiêu nhưng mức tôi mua của bà M. là 18,3 triệu/m². Căn hộ có diện tích 93m²)?

Các bước để làm sổ đỏ mang tên tôi là gì? Các khoản thuế và lệ phí liên quan đến quá trình sang tên sổ đỏ là bao nhiêu? Cảm ơn các luật sư đã quan tâm giải đáp. Rất mong nhận được hồi âm.

 Hoàng Minh Nguyệt

- Trả lời:

Thông thường việc mua bán nhà ở được hình thành từ các dự án thì người mua lại nhà ở (chưa có giấy tờ hợp lệ) từ người đã mua với chủ đầu tư dự án sẽ được thực hiện theo phương án: người mua lại và người đã mua (người mua của chủ đầu tư) sẽ làm việc với chủ đầu tư dự án để chuyển mọi quyền và nghĩa vụ của người đã mua sang người mua lại.

Trong trường hợp này người mua lại trở thành người thừa hưởng mọi quyền và nghĩa vụ đối với chủ đầu tư, hay nói cách khác là hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, đối với một số dự án nhà ở (thường thấy nhất là dự án nhà ở tái định cư cho người bị giải tỏa hay các dự án nhà ở xã hội khác) mà chủ đầu tư có quy định người mua nhà ở hình thành từ dự án này không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, với điều kiện như thế chủ đầu tư chỉ làm thủ tục để Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người được chủ đầu tư bán nhà.

Những người mua lại nhà ở trong trường hợp này có thể gặp phải những rủi ro rất lớn như: do thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thông thường rất lâu, có thể người mua nhà với chủ đầu tư chết làm phát sinh thừa kế với các con của người này và rất dễ phát sinh tranh chấp. Thậm chí do thời gian lâu hay việc mua bán qua nhiều người có thể làm cho giá nhà có thể tăng lên và người đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư không muốn bán nữa.

Các nguy cơ tranh chấp như đã trình bày là rất lớn. Trong trường hợp như thế tòa án có thể xử vô hiệu giao dịch mua bán nhà ở, vì tại thời điểm mua bán các bên mua bán chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở). Nghĩa là người mua lại nhà ở của người đứng tên trong hợp đồng mua nhà ở với chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại, do nhà bị trả lại và người được nhận nhà chỉ trả cho người mua lại bằng số tiền mà họ đã nhận trước đây (khoản 2 điều 137 Bộ luật dân sự).

Trường hợp của chị thì người đứng tên trong hợp đồng với chủ đầu tư có làm giấy ủy quyền cho người mua lại được “định đoạt tài sản”. Xét ở khía cạnh dân sự thì giấy ủy quyền này là không đúng pháp luật, do tại thời điểm ủy quyền người đứng tên trong hợp đồng mua nhà không có quyền định đoạt căn nhà (chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu). Do đó, nếu có tranh chấp tòa án có thể tuyên xử giấy ủy quyền định đoạt tài sản này bị vô hiệu.

Thường gặp trong trường hợp này là bên bán (bên đứng tên trong hợp đồng với chủ đầu tư) sẽ làm giấy ủy quyền cho bên mua lại được thay mặt bên bán, liên hệ với chủ đầu tư và các cơ quan nhà nước liên quan để thực hiện mọi quyền và nghĩa vụ của bên bán. Giấy ủy quyền này có thể được ủy quyền lại nếu được bên bán đồng ý (Điều 583 Bộ luật dân sự). Khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên bán sẽ ký hợp đồng mua bán nhà với bên mua lại (nếu bên bán không có ý định khác) khi ấy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ mang tên người mua lại.

Trong trường hợp như thế thì bên bán nhà phải chịu thuế thu nhập cá nhân bằng 2% trên tổng giá bán nhà hoặc 25% trên lợi nhuận có được từ việc mua bán nhà (lấy giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý khác). Ngoài ra người mua nhà phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị căn nhà.

Thân ái chào chị.

LS HUỲNH VĂN NÔNG
(Công ty luật TNHH Sài Gòn Luật)

Theo Tuoi tre Online