Mua bán nhà chung cư bằng USD có vi phạm không?

Vừa qua, chủ đầu tư đề nghị tôi sửa đổi hợp đồng về điều khoản thanh toán, theo đó giá mua bán sẽ tính theo VNĐ. Đồng thời, họ yêu cầu tôi thanh toán tiếp tiền mới theo hợp đồng cũ (tôi mới đóng tiền đợt 1 là 25% giá trị căn nhà). Hai bên chưa ký lại hợp đồng, việc tôi chưa thanh toán tiền có coi là vi phạm hợp đồng không. (Chị Nguyễn Thị Nguyệt, Long Biên, Hà Nội).

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối (trừ một số trường hợp, như giao dịch với tổ chức tín dụng…). Quy định cụ thể vấn đề này tại Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối, và Điều 29 Nghị định 160/NĐ-CP, ngày 28/12/2006, hướng dẫn chi tiết thi hành Pháp lệnh ngoại hối.

Như vậy, việc ký Hợp đồng mua bán căn hộ giữa chị và chủ đầu tư, trong đó có điều khoản về giá bán căn hộ được tính theo đồng Đô la Mỹ (USD) là vi phạm quy định của pháp luật hiện hành về quản lý ngoại hối. Do đó, thỏa thuận về điều khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu, căn cứ vào quy định tại Điều 128 (Giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật) Bộ luật Dân sự (BLDS).

Việc vô hiệu của điều khoản về thanh toán không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của hợp đồng, nếu các phần này đúng luật.

Khi điều khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán vô hiệu, về nguyên tắc:

- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Đồng thời khi điều khoản này vô hiệu:

- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu (coi như chưa có thỏa thuận), hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

- Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 137 BLDS).

Như vậy, nếu chị và chủ đầu tư chưa nhất trí việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng về điều khoản thanh toán, hai bên chưa có căn cứ để thực hiện (tiếp) quyền, nghĩa vụ thanh toán.

Về vấn đề thỏa thuận lại điều khoản thanh toán, chị và chủ đầu tư có thể áp dụng quy định tại Điều 431 BLDS:

- Giá do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trong trường hợp các bên thoả thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán.

- Các bên có thể thoả thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá.

Trường hợp hai bên không thể thống nhất được về điều khoản thanh toán mới, có thể chấm dứt hợp đồng (hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng) nếu trong hợp đồng đã có thỏa thuận về việc này. Hoặc chị có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo các quy định của Điều 137 BLDS.

LS Nguyễn Văn Sinh, Công ty Luật TNHH YouMe, Hà Nội
(Theo LDO)