Mua bán dãy trọ xây sẵn – kênh đầu tư ổn định tại khu Đông Sài Gòn

Theo tìm hiểu của PV Batdongsan.com.vn, hoạt động sang nhượng dãy nhà trọ có dấu hiệu “manh nha” tại khu Đông Tp.HCM từ đầu năm 2015. Thế nhưng, đến nửa đầu năm 2017 khi phân khúc đất nền “nóng sốt” tại khu vực thì hoạt động này nở rộ mạnh mẽ. Đặc biệt, ở thời điểm này, mặc dù đất nền có dấu hiệu “hạ nhiệt” hơn so với đầu năm 2017 nhưng loại hình đầu tư dãy nhà trọ không hề bị ảnh hưởng mà vẫn diễn ra khá sôi động. Những NĐT có sẵn đất trước đó xây dãy nhà trọ để cho thuê lâu dài hoặc bán lại hưởng chênh lệch cao. Trong đó, những dãy nhà trọ mới đã kín khách thuê được nhiều NĐT săn đón mua lại và sang nhượng liền tay.

Theo khảo sát của PV, những dãy nhà trọ mới tại khu vực P.Trường Thạnh, P.Long Trường, P.Long Phước (Q.9), P.Bình Trưng Đông (Q.2) được NĐT sang nhượng trong vòng 4 – 12 tháng sau khi đã lấp đầy khách thuê. Mỗi dãy nhà trọ sang nhượng, NĐT hưởng lời từ 150 – 400 triệu đồng (tùy vị trí dãy trọ).

NĐT xây dãy trọ từ 9 – 20 phòng, giá thuê tùy theo khu vực. Sau khi đã lấp đầy khách thuê, NĐT bán lại cho một người khác để tiếp tục khai thác cho thuê. Những NĐT này chủ yếu là có quỹ đất mua trước đó (thời điểm đất chưa sốt giá) hoặc đất thổ cư gia đình có sẵn. Khách mua lại dãy nhà trọ là NĐT cá nhân lẻ hoặc doanh nghiệp chuyên đầu tư BĐS. Đối với doanh nghiệp, việc mua lại dãy nhà trọ cũng là hình thức đầu tư thứ cấp, nghĩa là sau thời gian khai thác thuê họ sẽ bán lại cho một NĐT khác để chốt lời.

Những dãy nhà trọ đã kín khách thuê được NĐT săn đón mua lại. Ảnh: P.N

Sở hữu 2 dãy nhà trọ cho thuê tại khu đất đường số 11, P.Trường Thạnh, Q.9, anh Nguyễn Văn Chiến đang hoàn tất thủ tục sang nhượng 1 dãy trọ cho NĐT cùng khu vực. Được biết, dãy trọ rộng 100m2, anh xây dựng thành 6 phòng cho thuê. Công trình hoàn tất từ tháng 3/2017, hiện các phòng đã kín khách thuê, anh Chiến rao bán lại với mức giá 1.850 tỉ đồng. Theo anh Chiến, sau khi dãy nhà trọ xây lên, rất nhiều NĐT săn đón hỏi mua lại. Tính toán chi phí lời từ đất do tăng giá và từ dãy nhà trọ xây sẵn đã kín khách ở, anh bán ra khá nhanh và hưởng chênh lệch 850 triệu đồng.

Nhận thấy nhu cầu thuê trọ tăng cao tại khu vực, anh Nguyễn Văn Thái (Q.9) cũng “bỏ tiền” vào dãy nhà trọ cho thuê gần khu Công nghệ cao Q.9. Cuối năm 2015, anh mua lại dãy nhà trọ này với 9 phòng đã kín khách thuê của một NĐT trước đó. Sau đó, kinh doanh cho thuê trong vòng 1 năm, anh “sang tay” cho một NĐT khác và hưởng chênh 400 triệu đồng (chưa tính phần lợi nhuận 9 phòng trọ mang về hàng tháng trước đó). Theo anh Thái, hình thức sang nhượng này khá phù hợp với những người “ngại” quản lý thuê trọ và muốn xoay chuyển dòng vốn nhanh.

Tương tự, sở hữu dãy nhà trọ 10 phòng đã kín khách thuê tại đường 42, P.Bình Trưng Đông (Q.2), chị Hà Thị Nga đã rao bán lại với mức giá 3.2 tỉ đồng vào tháng 2/2017. Được biết, vào tháng 9/2016, chị Nga mua dãy nhà trọ mới này với giá 2.850 tỉ đồng. Theo chị Nga, hàng tháng, 10 phòng trọ thu về cho chị hơn 20 triệu đồng... Sau 6 tháng kinh doanh cho thuê, chị hưởng chênh trên số vốn bỏ ra khoảng 350 triệu đồng.

Theo ghi nhận của PV, nhiều NĐT chọn hình thức xây nhà trọ và “sang tay” chốt lời ngay khi chưa có khách thuê. Tuy nhiên, cũng có không ít NĐT tìm cách “lấp đầy” khách thuê trước khi bán lại nhằm tạo tính thanh khoản cao. Thực tế cũng cho thấy, đa số các dãy nhà trọ đã kín khách thuê rao bán nhanh hơn. Mức lời thu về vì thế cũng cao hơn. Anh Nguyễn Văn Chiến cho biết, những dãy nhà trọ xây sẵn có giá thuê từ 1.2 – 1.5 triệu đồng/phòng/tháng, khách thuê lấp kín số phòng khá nhanh, chỉ trong vòng từ 2 – 4 tháng. Trong đó, những dãy nhà trọ tọa lạc gần khu công nghiệp, trường dạy nghề được săn đón vì nhu cầu luôn cao. “Nhiều người có tiền nhàn rỗi đã chuyển sang đầu tư dãy nhà trọ thay vì bỏ tiền vào đầu tư đất nền để gia tăng thanh khoản và hưởng chênh lệch cao hơn. Mức chênh NĐT được hưởng còn phù thuộc vào thời điểm ra hàng và vị trí dãy nhà trọ”, anh Chiến khẳng định.

Vài năm trở lại đây, khu Đông Sài Gòn chứng kiến hoạt động di dân mạnh mẽ do cơ sở hạ tầng được đầu tư bài bản, kết nối thuận tiện với khu trung tâm. Chưa kể, các tiện ích cộng đồng khu vực đã và đang mọc lên ngày càng nhiều thu hút những người trẻ có nhu cầu về nhà ở chọn khu Đông làm nơi sinh sống. Khoảng 2 năm nay, lượng công nhân đổ về các khu công nghiệp mới tại khu vực ngày càng đông, nhu cầu về chỗ ở vì thế cũng tăng cao. Ngoài ra, so với khu vực khác, khu Đông có giá nhà trọ mềm hơn nên hấp dẫn sinh viên; nhân viên văn phòng học tập và làm việc tại khu trung tâm về thuê. Chính nhu cầu tăng cao, thị trường nhà trọ khu Đông luôn trong tình trạng “cung không đủ cầu”. Những dãy nhà trọ mới xây nhanh chóng lấp kín khách thuê chỉ trong một khoảng thời gian ngắn. Do đó, không chỉ NĐT trong khu vực, mà một số NĐT từ khu vực Q.7, Q.Gò Vấp cũng tìm về Q.9, Q.Thủ Đức săn quỹ đất mới xây nhà trọ cho thuê hoặc xây xong bán lại hưởng chênh. 

Do nhu cầu chỗ ở tăng cao, hiện giá thuê mỗi phòng trọ cũng tăng từ 10-15%  so với cùng kỳ năm ngoái nên hấp dẫn NĐT mua lại khai thác cho thuê. Nhiều NĐT cho biết, phân khúc này ít bị ảnh hưởng bởi sự lên xuống của thị trường, vì thế mức lời ổn định, thậm chí cao hơn so với việc đầu tư vào đất nền, nhà phố ở cùng thời điểm.

Theo anh Chiến, những dãy nhà trọ xây mới tại khu Đông hầu hết đã có pháp lý rõ ràng nên hấp dẫn NĐT khu vực và lân cận. Đa số các mảnh đất xây nhà trọ nằm trong các KDC mới hoặc trên các mảnh đất thổ cư của gia đình. “Pháp lý đầy đủ, nhu cầu tăng cao khiến giá trị các dãy nhà trọ còn tiếp tục “tăng nhiệt” tại khu Đông trong thời gian tới”, anh Chiến chia sẻ với PV.

Nguyệt An