Mua bán đất bằng giấy tay có bị vô hiệu?

Giữa năm 2008, khi có một con đường được mở đi qua đây, giá đất đã tăng lên thì ông Khương đến đòi lại đất đã bán. Ông Khương nói rằng, giấy tờ mua bán trước đây không có giá trị, ông sẽ nộp đơn lên Tòa án yêu cầu hủy hợp đồng mua bán trước đó. Xin hỏi, giấy tờ mua bán trước đây có giá trị không? Liệu tôi có bị buộc phải trả lại đất đã mua hay không?

Phan Hữu Lễ - Huyện Bình Long, Bình Phước

Giao dịch mua bán đất bằng giấy tay có giá trị pháp lý không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điểm a, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao: “Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu”. Trường hợp của ông Lễ, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án sẽ công nhận hợp đồng là hợp pháp trong các trường hợp sau đây (theo quy định tại Điểm b, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02):

"1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng.

3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó."

Như vậy trường hợp của ông mua đất bằng giấy viết tay là không hợp pháp. Nếu có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền. Trong quá trình giải quyết, giấy tay mua bán đất sẽ là căn cứ để Tòa án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02 đã trích dẫn trên.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi