Mù mờ trong giao dịch BĐS: Khách hàng "thiệt đơn thiệt kép"

Mối quan hệ giữa chủ dự án và người mua nhà nhiều khi bất bình đẳng và thiếu minh bạch, và thường thì bất lợi bị đẩy về phía khách hàng.

Tiền hậu bất nhất hay những cái bẫy cài sẵn?

Mang danh là dự án căn hộ cao cấp và được xếp vào hạng đắt đỏ nhất Việt Nam hiện nay, nhưng nhiều người dân mua nhà ở Pacific Place 83B Lý Thường Kiệt, Hà Nội từng ngã ngửa trước kiểu làm ăn tiền hậu bất nhất của Cty TNHH Trung tâm Thương mại Ever Fortune (Cty Ever Fortune).

Một khách hàng của dự án này là chị Vinh, trú tại phố Bà Triệu cho biết, trong ký kết đầu tiên giữa chị và doanh nghiệp này năm 2004, dường như để tránh dùng cụm từ nhà cho thuê có thời hạn, văn bản lại mang cái tên nghe rất oách "Thỏa thuận đầu tư". Trong đó, chị Vinh có tư cách là chủ đầu tư, và Cty Ever Fortune có tư cách là bên phát triển dự án!

Đến năm 2006, bên phát triển dự án lại yêu cầu chị đến ký lại hợp đồng khác mang tên "Hợp đồng thuê dài hạn" giữa bên cho thuê là Cty Ever Fortune và người thuê là chị Vinh. Nguyên nhân là "Bản thỏa thuận đầu tư" mà bên phát triển dự án ký với khách hàng được UBND TP Hà Nội phát hiện vi phạm pháp luật.

Thành phố đã có văn bản yêu cầu doanh nghiệp này cần bổ sung bản phụ lục hợp đồng và gửi đến từng khách hàng nội dung như sau:

"Bản thỏa thuận đầu tư" được thay bằng Hợp đồng thuê nhà; Khi hết thời hạn hoạt động theo Giấy phép đầu tư 42 năm kể từ ngày 28/10/1993, Cty Ever Fortune chuyển giao không bồi hoàn toàn bộ tài sản cố định cho Bộ GTVT Việt Nam! UBND TP Hà Nội còn yêu cầu chủ dự án phải công khai việc này trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân hiểu rõ tính chất dự án.

Trong việc mua căn hộ tại dự án Ucity-khối nhà CT1 (Văn Khê mở rộng, Hà Đông - Hà Nội) cũng xảy ra tình trạng một loại căn hộ nhưng có hai kiểu hợp đồng khác nhau.

Đối với khách hàng mà doanh nghiệp vay vốn thời điểm tháng 4/2009, Cty Cổ phần Sông Đà - Thăng Long tính giá trị căn hộ theo mét vuông sàn xây dựng - một thuật ngữ kỹ thuật chuyên ngành - mà không có bất kỳ sự giải thích nào khiến không ít người lao vào mua vì dễ nhầm tưởng đó là mét vuông nhà ở!

Cùng dự án đó, nhưng khi doanh nghiệp ký "Hợp đồng vay vốn" với khách hàng vào thời điểm tháng 10/2009, cụm từ kỹ thuật chuyên ngành nêu trên mới được giải thích: "Diện tích sàn xây dựng bao gồm 25% diện tích sử dụng chung và 75% diện tích sử dụng riêng".

Như vậy, giả sử khách hàng mua căn hộ 120 m2 sàn xây dựng ký theo hợp đồng vào tháng 4/2009 thì chỉ nhận được căn hộ có diện tích sử dụng riêng 90 m2 hay còn gọi là 90 m2 nhà ở theo cách hiểu thông thường sau khi đã trừ 25% diện tích hành lang, cầu thang máy...

Theo cách tính nêu trên, nếu khách mua một căn hộ trị giá hai tỷ đồng (chưa kể tiền chênh chi cho nhà đầu tư thứ phát) thì chủ hộ phải bỏ thêm 500 triệu đồng để trả cho diện tích sử dụng chung!

Một vấn đề khác, theo hợp đồng ký vào tháng 4/2009, phương tiện thanh toán khi giao dịch là USD, trong khi đây là sản phẩm không được phép niêm yết giá theo ngoại tệ!

Ngay như chuyện tranh chấp chưa có hồi kết về phần sử dụng riêng, chung giữa người mua nhà dự án The Manor với Cty Bitexco cũng có nguyên nhân từ những bản hợp đồng mù mờ, không rõ ràng về diện tích chung, riêng ngay từ đầu...

Chủ đầu tư không được cấp đủ thông tin

Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Nam Cường Hà Nội, Nguyễn Đỗ Việt, khẳng định: Rất nhiều dự án bán nhà khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, thậm chí mua bán trên giấy, lừa đảo khách hàng.

Trước đây, có thời kỳ nhiều người mang nặng tâm lý cứ mua được là thắng nên thường bỏ qua quy định pháp lý của dự án, các điều khoản hợp đồng. Câu chuyện về tính pháp lý trong giao dịch bất động sản thời gian qua đã thực sự gây tâm lý lo ngại cho khách hàng".

Hiện đang tồn tại rất nhiều loại hợp đồng trong giao dịch do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đưa ra như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt mua căn hộ, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng vay vốn, cam kết... Nhưng điều cơ bản là hầu hết người dân đi mua nhà không được tiếp cận, được nghiên cứu kỹ hoặc không lường trước hậu quả nghiêm trọng của việc này.

Trong vai người đi mua nhà chúng tôi đã bị bộ phận bán hàng của dự án khu căn hộ cao cấp Golden West Lake từ chối không cung cấp bản mẫu hợp đồng đặt mua căn hộ mang về nhà, khách hàng chỉ được xem ngay tại văn phòng dự án!

"Do nhiều nguyên nhân, không ít trường hợp khách hàng ký xong rồi mới đọc hợp đồng! Nếu chủ đầu tư khó khăn về tài chính, làm ăn không đứng đắn thì phần thiệt sẽ đổ lên khách hàng. Với khách hàng mua nhà thực sự để ở sẽ chịu thiệt nhiều nhất còn nhà đầu tư thứ phát, mua đi bán lại thì ít chịu ảnh hưởng. Ngay cả chuyện chủ đầu tư có thể vin vào lý do này nọ để tăng giá trong các hợp đồng nhiều khi điều khoản cũng rất lập lờ" - Một chuyên gia bất động sản cho biết.

Một vấn đề khác, khi mua nhà ở tại dự án, khách hàng không mấy khi được chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin, tính pháp lý của dự án dẫn đến khi dự án gặp vướng mắc pháp lý thì nhiều quyền lợi của khách hàng với căn nhà sẽ không được thực hiện. Ví dụ như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; quyền được thế chấp, chuyển nhượng...