Một thập kỷ sôi động của thị trường M&A khách sạn Sài Gòn

JLL thống kê, từ năm 2016 đến nay, hàng chục thương vụ M&A khách sạn đã được thực hiện tại Hà Nội và Tp.HCM. Trong tổng lượng giao dịch tài sản thuộc ngành này trên cả nước, Hà Nội và Tp.HCM lần lượt chiếm tỷ trọng là 22,8% và 24,3%.

Lượng giao dịch khách sạn tại Đà Nẵng chiếm 7%. Trong khi đó, số thương vụ mua bán, sáp nhập khách sạn tại Quảng Nam, Phú Quốc, Đà Lạt, Phan Thiết chiếm dưới 3%. Thấp hơn với tỷ trọng 1,4% là thị trường Côn Đảo, Sa Pa, Hải Phòng, Quy Nhơn, Huế, An Giang, Cần Thơ.

Trong thị trường M&A khách sạn, Hà Nội và Tp.HCM là hai khu vực vượt trội hơn hẳn. Tuy nhiên Tp.HCM mới là địa phương dẫn đầu về giá trị các giao dịch. Trong 12 năm qua, không chỉ là tâm điểm M&A khách sạn trên cả nước, Tp.HCM còn lọt top 10 thương vụ M&A khách sạn đình đám khu vực châu Á Thái Bình Dương.

Giai đoạn 2007-2017 là thời điểm thị trường M&A khách sạn tại Tp.HCM phát triển cực thịnh. Khi đó, các thương vụ M&A khách sạn diễn ra rất sôi động, có năm diễn ra 3-4 thương vụ. Phần lớn các khách sạn được mua bán đều nằm tại khu trung tâm, thuộc các quận 1, 3, Phú Nhuận (gần sân bay Tân Sơn Nhất).

Trong những năm 2014-2016, thị trường địa ốc Sài Gòn hồi phục mạnh mẽ, các thương vụ M&A khách sạn cũng diễn ra với tần suất khá dày. Trong năm 2014, Tp.HCM có 3 khách sạn được mua bán, sáp nhập gồm: Intercontinental Asiana Saigon (Lê Duẩn, quận 1), Indochine Park Tower (đường Lê Quý Đôn quận 3) và Movenpick Saigon (Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận).

Năm 2015 cũng có 3 thương vụ là: Renaissance Riverside Hotel Saigon (Tôn Đức Thắng, quận 1), New World Saigon Hotel (Lê Lai, quận 1) và Riverside Serviced Apartments (Thảo Điền, quận 2).

Tp.HCM là địa phương dẫn đầu về giá trị các giao dịch mua bán, sáp nhập khách sạn

Năm 2016, khi Việt Nam được đánh giá là "ngôi sao đang lên" của khu vực châu Á Thái Bình Dương, Tp.HCM có đến 4 thương vụ M&A khách sạn. Những khách sạn này đều thuộc quận 1, bao gồm: Duxton Hotel Saigon (đường Nguyễn Huệ), Novotel Saigon Centre (phố Hai Bà Trưng), Le Meridien (Tôn Đức Thắng) và Intercontinental Asiana Saigon (Lê Duẩn).

Nửa đầu năm 2016, JLL đã công bố bảng xếp hạng 10 giao dịch khách sạn có giá trị lớn nhất châu Á Thái Bình Dương. Trong đó đứng thứ 9 là khách sạn Intercontinental Asiana Saigon thuộc khu phức hợp Kumho Asiana Plaza tại Tp.HCM. Giá trị của thương vụ này là 74,9 triệu USD (không bao gồm khối bán lẻ và các hạng mục khác).

Hãng hàng không lớn thứ hai Hàn Quốc là Asiana Airlines đã bán cho Saigon Boulevard Holdings - công ty con thuộc Tập đoàn Mapletree (Singapore) 50% cổ phần khu phức hợp Kumho Asiana Plaza. Ngày 9/6/2016, thỏa thuận được hoàn tất với giá trị giao dịch là 107,5 triệu USD, trong đó có giá trị lớn nhất là hạng mục khách sạn 5 sao (chiếm gần 70% giá trị khu phức hợp).

Một thương vụ khác cũng gây chú ý tại Tp.HCM là việc mua bán, sáp nhập khách sạn Duxton. Vụ mua bán cổ phần khách sạn này có liên quan đến khối ngoại. Khách sạn Duxton Saigon trên phố Nguyễn Huệ đã được Công ty Low Keng Huat của Singapore bán cho một nhà đầu tư giấu tên với trị giá giao dịch là 49 triệu USD.

Năm 2017, thị trường mua bán, sáp nhập khách sạn đã chững lại, lượng giao dịch cũng giảm tốc. Thương vụ duy nhất là việc Công ty TNHH Bất động sản Diệp Bạch Dương bán khách sạn 4 sao Senla Boutique trên đường Hai Bà Trưng, quận 1. Chủ nhân mới là doanh nhân gốc Việt trở về từ Cộng hòa Sec. Giá trị thương vụ không được tiết lộ. Khu lưu trú này từng được rao bán với giá 800-900 tỷ đồng.

Các đơn vị tư vấn M&A khách sạn đánh giá, Việt Nam (đặc biệt là Tp.HCM), Nhật Bản và Australia hiện là 3 thị trường thuộc khu vực châu Á Thái Bình Dương được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhất.

Trong một thập kỷ qua, các thương vụ M&A khách sạn tại Việt Nam (chủ yếu là Hà Nội và Tp.HCM) không ít thì nhiều đều có bóng dáng của dòng vốn ngoại.

Khẩu vị của các nhà đầu tư ngoại khá giống nhau. Hình thức mà họ ưa chuộng là mua lại cổ phần lẫn nhau như bảo chứng về sự ổn định dòng tiền và đảm bảo an toàn cho suất đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ hướng vào khách sạn cao cấp, 4-5 sao, nhường hẳn thị phần khách bình dân tại Tp.HCM cho nhà đầu tư nội địa.