Mạnh dạn mở thế chấp nhà đất ở ngân hàng nước ngoài

Thêm nguồn vốn rẻ

Theo lãnh đạo một tập đoàn BĐS, hiện công ty ông có nhiều quỹ đất sạch, vị trí đẹp nên nhiều đối tác nước ngoài, trong đó có những tập đoàn lớn của Nhật muốn vào cùng hợp tác. Bên cạnh việc các đối tác nước ngoài có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án BĐS thì một thế mạnh khác là họ có nguồn vốn, nhất là nguồn vốn với lãi suất cực rẻ, chỉ khoảng 3%/năm.

Nhưng để huy động được nguồn vốn rẻ dài hạn ở nước ngoài, đối tác muốn đem dự án thế chấp ở ngân hàng (NH) nước ngoài có quan hệ làm ăn với họ để vay vốn dài hạn với lãi suất khá rẻ. Vị này cho hay, do luật hiện nay chưa cho phép thế chấp dự án BĐS ở NH nước ngoài nên hai bên đang đàm phán lại phương án hợp tác đầu tư bằng cách kêu gọi đối tác rót tiền mặt.

Nhiều ý kiến cho rằng, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) công bố hằng năm rất lớn. Nhưng đó chỉ là cam kết đầu tư còn thực tế giải ngân và triển khai không đáng là bao nhiêu. Đơn cử như Tập đoàn Berjaya (Malaysia) từng công bố hàng loạt dự án tỉ “đô” tại Đồng Nai Tp.HCM,... song đến nay hầu hết vẫn giậm chân tại chỗ do thời điểm triển khai các dự án này thị trường BĐS tại Việt Nam bị trầm lắng và bản thân tập đoàn này cũng gặp khó khăn ở thị trường trong nước dẫn đến thiếu vốn.

Các doanh nghiệp mong muốn có thêm kênh vay vốn giá rẻ từ nước ngoài. Ảnh: Đình Sơn

Vì vậy, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Novaland ông Bùi Cao Nhật Quân cho biết, việc mở cửa cho các dự án BĐS được thế chấp tại các NH nước ngoài sẽ lôi kéo thêm nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Vì ngoài nguồn vốn tự có, những doanh nghiệp BĐS nước ngoài sẽ được NH nước sở tại tiếp sức thông qua việc thế chấp dự án đầu tư tại Việt Nam để vay tiền.

Người nước ngoài dễ mua nhà ở Việt Nam

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho biết, hiện luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các NH ở nước ngoài. Cho đến nay, quy định này đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta và làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước. Chính vì vậy, việc mở cửa cho phép thế chấp các dự án BĐS tại các NH nước ngoài là cần thiết, nhằm giúp làm tăng lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Nhưng việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các NH ở nước ngoài phải bảo đảm chủ quyền quốc gia. Bên cạnh đó, cần quy định rõ khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta.

Ông Châu kiến nghị, cần sửa đổi, bổ sung điều 174 luật Đất đai cho phép tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài, nếu phát sinh tranh chấp thì xử lý theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng nhận định, BĐS muốn phát triển bền vững cần có nguồn vốn lớn và thời gian 5 - 10 năm, trong khi đó nguồn vốn của các tổ chức tín dụng trong nước còn hạn chế, mới chỉ mang tính ngắn hạn và lãi suất hiện nay tương đối cao. Hiện tại, chúng ta đã đồng ý cho người nước ngoài đầu tư, mua và sở hữu BĐS tại Việt Nam thì cũng nên cho thế chấp quyền sử dụng đất tại các NH nước ngoài với sự kiểm soát của NH Nhà nước. Điều này không chỉ thu hút thêm nguồn vốn FDI mà quan trọng hơn là giúp các nhà đầu tư cá nhân ngoại có thể mua được nhà đất tại Việt Nam.

Ông Quang phân tích, người nước ngoài khi mua nhà đất họ thường vay tiền từ NH, thông qua bảo lãnh từ NH, chứ không giống như hầu hết người Việt Nam mua bằng tiền mặt. Vì vậy, nếu không mở chính sách này thì việc cho phép người nước ngoài mua nhà đất tại Việt Nam cũng chỉ là hình thức, vì sẽ có rất ít người mua.

Song, theo ông Quang, trường hợp quy định này được thông qua thì cần phải quy định cụ thể là NH nước ngoài phải xin phép NH Nhà nước về việc nhận thế chấp. Đồng thời, phải có thẩm định giá BĐS độc lập của các đơn vị định giá tài sản có chọn lọc tại Việt Nam. Bước đầu nên áp dụng hạn mức diện tích đất tối đa để thế chấp. Chẳng hạn, đất nội thành là 1 ha, đất ngoại thành là 3 ha. Xử lý tranh chấp khi xảy ra liên quan đến quyền sử dụng đất là tại Việt Nam phải theo luật pháp Việt Nam.

Đứng trên góc độ kinh tế, TS Bùi Quang Tín, Trường đại học Ngân hàng Tp.HCM cho rằng, việc cho thế chấp BĐS tại NH nước ngoài sẽ được vay vốn với lãi suất rẻ. Đơn cử như thế chấp ở Singapore, thường là lấy USD hoặc SGD (đô Singapore) với lãi suất vay trên thị trường quốc tế khoảng 3%/năm, cộng thêm biến động tỷ giá khoảng 4%/năm nữa là 7%/năm. Nhưng TS Tín cũng lưu ý vay ngoại tệ có một rủi ro rất lớn mà các doanh nghiệp Việt Nam có thể gặp phải đó là biến động tỷ giá rất lớn, chưa kể rủi ro về pháp lý.

TS Tín cho biết, trong thời buổi hội nhập này, việc cầm cố dự án ở nước ngoài để có tiền đầu tư trong nước là một kênh vay vốn khá tốt. Hiện nay, các nước cũng đã làm hết rồi. Việc thế chấp này không lo sợ ảnh hưởng đến vấn đề về chủ quyền nếu chúng ta tính kỹ về quy trình, quyền sử dụng đất, sở hữu nhà vẫn đảm bảo đúng như luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS.