Ma trận giá đất nền khu Đông Tp.HCM

Theo chân anh Phạm Thanh Tú, một môi giới lâu năm tại Tp.HCM đi tìm hiểu giá đất địa bàn quận 9, PV được anh Tú giới thiệu lô đất nằm trong 1 con hẻm xe hơi trên đường Gò Cát, phường Phú Hữu. Theo thông tin anh Tú có được, mảnh đất tầm 200m2 này được chủ đất rao bán giá 19 triệu/m2. Tuy nhiên, nếu mua qua môi giới thì giá sẽ rơi vào khoảng 20 - 23 triệu/m2. Mức tăng tùy thuộc vào số lần sang tay giữa các môi giới với nhau. Vị môi giới lão luyện này cho biết, hầu hết người đi mua đất khó có cơ hội tiếp cận với chủ đất thật, họ giao dịch thông qua các sàn hay môi giới tự do. Khách hàng có thể ký gửi 1 sản phẩm ở nhiều sàn, môi giới có thể sang tay nhau bán cùng một lô đất. Vậy nên mới có trường hợp cùng một mảnh đất mà giá mỗi môi giới chào bán lại khác nhau.

Tìm hiểu thực tế giá bán tại một số lô đất khu vực Lò Lu, Nguyễn Xiển, Bưng Ông Thoàn, Trường Lưu.. có thể thấy giá đất khu Đông hiện rất bát nháo, với nhiều mức khác nhau, thậm chí có tình trạng cùng một vị trí mà ở mỗi sàn lại đưa ra một mức giá chênh nhau từ 5 - 10 triệu/m2.

Ví như tại dự án KDC Phú Nhuận (phường Phước Long B, quận 9), theo tư vấn viên thì 1 lô thuộc khu H2 diện tích tầm 15x22m, hướng Đông/Nam chào giá 26 triệu/m2, hướng mặt tiền sông giá 27 triệu/m2, hướng Đông/Bắc giá 29,5 triệu/m2 và lô trung tâm kinh doanh, góc 2 mặt tiền giá thấp nhất là 30 triệu/m2. Cùng dự án đó, cũng những lô đất trên, tại một sàn giao dịch khác, giá lại có sự chênh lệch rõ rệt. Theo đó, hướng Đông/Bắc giá 24 triệu/m2, hướng Đông/Nam giá 22 triệu/m2, mặt tiền 1 trục đường chính 20m, giá 23 triệu/m2, mặt tiền trục đường Nguyễn Duy Trinh giá 26 triệu/m2, giáp sông giá 24 triệu/m2… Thậm chí cùng dự án này mà nhiều sàn còn rao bán giá chỉ tầm 18 - 19 triệu/m2. Tuy nhiên, đây chỉ là mức giá tham khảo, tùy theo diện tích từng lô lớn, nhỏ, nở hậu, thóp hậu, diện tích lộ giới đường, vị trí tiếp giáp khu lân cận, thậm chí hướng nắng, hướng gió… mà giá sẽ được điều chỉnh tăng hay giảm. Theo một số môi giới thì giá cả không chỉ dựa trên giá gốc chủ đất rao bán, kết hợp với thời giá thị trường mà còn phụ thuộc vào vị trí, diện tích đất, phong thủy và cả mức giá mà nhà đầu tư thứ cấp đưa ra.

Tương tự, các lô đất tại dự án Khu đô thị mới Đông Tăng Long, An Thiên Lý được nhiều môi giới chào bán với giá dao động từ 11,4 - 17 triệu/m2 tùy vị trí. Cụ thể, cùng vị trí lô đất khu Đông/Bắc, có môi giới  rao bán giá 15 triệu/m2, môi giới khác rao giá 16,5 triệu/m2, cá biệt còn có tin rao giá 14 triệu/m2. Tìm hiểu thì được biết mức giá này có nơi là do CĐT rao bán, có nơi do sàn phân phối chào bán hoặc nhà đầu tư thứ cấp bán lại.

Một biển rao bán đất nền khu dân cư Trường Lưu

Khu vực hiện được môi giới rao bán đất nền nhiều nhất là khu Liên Phường, Phú Hữu, Phước Long B và Long Trường. Tuy nhiên giá tại các khu này rất loạn, nhiều nơi cách nhau chỉ tầm 50m2 mà giá chênh nhau cả chục triệu đồng. Cụ thể, cùng một dự án vị trí gần khu vực góc đường Bưng Ông Thoàn nối với đường Liên Phường, sàn này chào bán giá 15–20 triệu/m2, sàn khác lại rao với giá 25-30 triệu/m2 trong khi pháp lý và vị trí không khác nhau là mấy. Tương tự, cùng một nguồn đất tọa lạc tại vị trí góc đường Nguyễn Duy Trinh và Đỗ Xuân Hợp chỉ cách nhau tầm 300m2 mà giá chào bán lại chênh nhau đến 7 triệu/m2.

Giá đất nền tại đường Trường Lưu dao động từ 11–24 triệu/m2 tùy vị trí, nhiều lô chỉ cách nhau có 100m mà giá chênh nhau 1-2 triệu. Cá biệt còn có trường hợp, PV được 2 môi giới khác nhau giới thiệu cho 2 lô đất cùng 1 dự án nằm kế bên nhau với giá lần lượt là 14 và 17 triệu/m2. Khi gặng hỏi thì môi giới bên giá thấp nói do sàn kia họ chỉ là bên phân phối lại từ 1 sàn khác nên giá bị đội lên, “bên em là bán cho chính chủ, đúng giá nên rẻ hơn”. Trong khi đó, môi giới bên giá cao lại giải thích do khu đất đó diện tích nhỏ hơn, lại nằm góc chết, kể một câu cuyện phong thủy và chốt là… “không đẹp bằng lô của em”!

Ông Nguyễn Minh Khang, Đại diện SGD GoldenLand cho rằng, việc giá đất tại các dự án cùng một khu vực gần nhau nhưng khác CĐT, khác quy hoạch, giá khác nhau là điều dễ hiểu. Tuy nhiên việc các lô đất cùng dự án, cùng loại hình mà chênh nhau cả chục triệu thì không bình thường, chưa tính đến việc cùng một lô đất gần kề nhau mà giá chênh lệch, mỗi sàn bán 1 mức giá như hiện nay là rất đáng ngại. Theo ông Khang, giá đất khu vực này sở dĩ loạn như trên là do nhiều nguyên nhân, như nhà đầu tư đưa ra các mức giá khác nhau, các sàn môi giới không lấy hoa hồng mà thương lượng người bán để ăn giá chênh, môi giới tự do lại thêm tay đẩy giá…

Thực tế, khi giá đất loạn như hiện nay, người mua không thể đi tìm hiểu và bao quát hết thông tin sẽ dễ chịu thiệt nhất. Ông Phạm Văn Trọng, một khách hàng mua đất tại quận 9 cho biết, tháng trước ông mua lại một lô đất nền dự án tại khu Long Trường với giá 18 triệu/m2, tuy nhiên, ngay sau đó ông phát hiện lô đất kế bên cũng cùng 1 chủ đất lại rao bán giá chỉ có 16 triệu/m2. Thấy phi lý nên ông đòi thương lượng lại, sàn giao dịch cho biết đã ký HĐ với người bán rồi, nếu ông  không lấy sẽ mất tiền cọc. “Đất chủ yếu là mua lại từ người mua trước nên rất khó biết được mức giá chênh lệch trong giao dịch. Tìm hiểu giá đất cả khu vực mà lại không tìm hiểu giá của mấy lô ngay bên cạnh mình, đúng là không cách nào lường trước giá đất trong thời buổi này”, ông Trọng bức xúc.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, giá đất nền vẫn còn nhiều cơ sở để tăng thêm trong thời gian 6-12 tháng tới. Nhà đầu tư, người mua bất động sản gắn liền với đất trong bối cảnh giá đất liên tục tăng như hiện nay nên tỉnh táo trước các thông tin rao bán, tìm hiểu kỹ về các vấn đề pháp lý và quy hoạch của khu đất muốn mua, cũng như tìm hiều về lịch sử biến động giá của khu vực để có thể đưa ra các quyết định chính xác.

Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ online)