Luật sư Nguyễn Văn Lộc: “Nhà môi giới rất cần giỏi luật!”

- Thưa ông, việc tuyển dụng môi giới BĐS tại nhiều đơn vị hiện nay mới chỉ chú trọng đến kinh nghiệm bán hàng. Trong khi đây là một ngành nghề đòi hỏi sự liên ngành kiến thức, trong đó có kiến thức về pháp luật. Ông nhìn nhận thế nào về thực trạng am hiểu pháp luật của môi giới hiện nay?

Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Mặc dù chưa có tiêu chuẩn về thế nào là am hiểu pháp luật (hay sự quan tâm đến pháp luật) của nhà môi giới, tôi tạm lấy kết quả đo lường từ khảo sát gần đây của Dự án sách Pháp Lý Bất Động Sản - LP Group, rằng chỉ có 12% doanh nghiệp môi giới lớn nhất được khảo sát thành lập bộ phận pháp lý hoặc luật sư nội bộ.

Cũng kết quả tương tự, gần 20% doanh nghiệp cho biết đã sử dụng dịch vụ pháp lý thuê ngoài khi có sự cố liên quan đến luật pháp. Bên môi giới thường cần luật sư khi bị liên đới trách nhiệm với chủ đầu tư hoặc bị khách hàng kiện tụng trực tiếp. Thậm chí, kể cả khi bị chủ đầu tư “giam tiền” hoa hồng thì họ cũng không dám kiện, chỉ dừng ở mức thỏa hiệp. 

Chúng ta có thể đặt vấn đề, một sàn giao dịch (sàn phân phối) là doanh nghiệp môi giới nhỏ và vừa (SME) vẫn chưa thể chú trọng về pháp lý trong kinh doanh, thì cá nhân mỗi nhà môi giới am hiểu pháp luật tới đâu?  

- Quy định nào về chứng chỉ nghề môi giới hiện có, thưa ông? Và chừng đó đã đảm bảo nhà môi giới tại Việt Nam có đủ tư cách pháp lý để hành nghề chuyên nghiệp?

Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Từ vai trò của “người trung gian”, tức một bên trong giao dịch BĐS mà mình tham gia, nhà môi giới phải tuân thủ pháp luật và các nguyên tắc trong kinh doanh BĐS mà luật pháp quy định. Ví dụ, nhà môi giới đảm bảo sản phẩm họ phân phối (giới thiệu đến khách hàng) không chỉ đủ điều kiện mua bán mà các thông tin chào bán phải trung thực, công khai và minh bạch.

Vì lẽ vậy mà Bộ Xây dựng ban hành Thông tư liên quan để quy định về việc đào tạo và cấp Chứng chỉ nghề môi giới bất động sản trước khi hành nghề (Thông tư 11/2015/TT-BXD). Một trong các nội dung được đào tạo là kiến thức pháp luật, trong đó có kiến thức về chính sách, quản lý đất đai, thông tin quy hoạch hay thẩm định về pháp lý để nhà môi giới trang bị kiến thức cơ bản nhất.

Theo nhận định của tôi thì việc đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới BĐS hiện nay còn nhiều bất cập và chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, các nhà môi giới chân chính không nên xem việc trang bị kiến thức khi có chứng chỉ môi giới là chỉ để tham gia vào quản lý sàn giao dịch hay mở doanh nghiệp môi giới. Việc trang bị kiến thức luật pháp và chính sách cũng như các kỹ năng liên quan là cơ sở để định hình một nhà môi giới hiểu luật lệ, đáng tin cậy sau này.

- Vâng, đúng là việc trang bị kiến thức luật pháp là cần thiết. Vậy theo ông, một nhà môi giới BĐS giỏi luật có lợi thế như thế nào trong công việc của mình?

Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Tôi thường nói vui trong các buổi diễn thuyết về BĐS rằng, khi bước chân vào lĩnh vực này, thường các nhà môi giới hay lựa chọn về đúng – sai khi tuân thủ pháp luật. Một là làm đúng ngay từ đầu và đó là thử thách, và hai là cứ làm bất chấp để thành công, sau này sửa chữa hoặc … xóa dấu vết. Việc tuân thủ luật, giỏi luật trong trường hợp này sẽ phụ thuộc vào đạo đức nhà môi giới.

Ở vai trò “người trung gian” theo cách diễn giải luật, thì một người bán hàng có vô vàn cách để “lách luật”, để “đá trách nhiệm” sang cho chủ đầu tư hoặc để khách hàng tự gánh chịu.

Tôi kể một câu chuyện, một trưởng phòng pháp chế của doanh nghiệp môi giới lớn khi được hỏi “Sàn bên mình thẩm định pháp lý dự án ra sao trước khi ký hợp đồng độc quyền?”. Câu trả lời làm tôi rất bất ngờ. Cô ấy cho biết chủ yếu là ràng buộc chi tiết trên hợp đồng các điều khoản cam kết của chủ đầu tư, miễn là loại bỏ trách nhiệm cho sàn. Còn nếu chủ đầu tư sai phạm, họ tự chịu trách nhiệm với khách hàng, môi giới bán hàng dựa trên thông tin chủ đầu tư cung cấp. Về luật không sai. Về lý cũng không sai. Tôi chỉ giả sử ở góc độ khách hàng, họ tin tưởng môi giới khi “xuống tiền”, nếu sản phẩm họ mua có lỗi, lẽ nào đó không phải là điều nhà môi giới quan tâm?

Nhà môi giới hiểu biết luật pháp sẽ tìm hiểu sản phẩm mình phân phối đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh hay không. Các thông tin mà chủ đầu tư hay chủ nhà đưa ra cho bạn xem có hợp pháp (và hợp lý) hay không. Khi môi giới có kiến thức về luật thì nhanh chóng bạn sẽ đánh giá được lời nói đó có độ tin cậy như thế nào, hoàn toàn có thể “kiểm tra chéo” thông tin được cung cấp và các nguồn khác. Bên cạnh sự am hiểu về sản phẩm, việc giỏi luật sẽ giúp nhà môi giới thuyết phục khách hàng hiệu quả hơn, đặc biệt là các nhà đầu tư thông thái.

Tôi quan sát thấy với nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ đặt nhiều câu hỏi pháp lý. Nhà môi giới trả lời được các vướng mắc của họ về pháp lý đối với sản phẩm họ cần là nhà môi giới tử tế.

- Định vị về một nhà môi giới giỏi luật là nhà môi giới (hoặc doanh nghiệp môi giới) như thế nào, thưa Luật sư? Ông có thể chia sẻ vài kỹ năng, bí quyết cho nhà môi giới nào đó muốn giỏi luật hay không?

Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Nhà môi giới giỏi luật là nhà môi giới nắm luật, biết lệ và hiểu lẽ phải. Công thức “Nắm Luật – Biết Lệ - Hiểu Lẽ” cũng là cách cân bằng quyền lợi và trách nhiệm giữa các bên trong một giao dịch. Điều đương nhiên, yếu tố đạo đức là cơ sở để công thức trên được áp dụng thành công trên thực tế.

Giỏi luật và biết lệ để tạo giá trị riêng, tạo lợi thế cho mình, bất kể mình là CEO doanh nghiệp môi giới hay chỉ là nhân viên môi giới trong một sàn giao dịch nào đó.

Tôi thường chia sẻ đến cộng đồng các kiến thức, kỹ năng và cả những bí quyết từ việc hành nghề luật sư kết hợp nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực BĐS. Về kỹ năng pháp lý, nhà môi giới cần giỏi về thẩm định pháp lý, kiểm tra thông tin quy hoạch, quy trình thủ tục giao dịch và giải quyết vướng mắc pháp lý. Các kiến thức và kỹ năng này có thể tự học.

Một số bí quyết pháp lý như cách thức áp dụng linh hoạt pháp luật vào công việc, phương pháp làm việc với các bên, và đặc biệt là biết giới hạn trách nhiệm.

- Thực tế, đa phần các nhà môi giới cho rằng văn bản luật quá phức tạp. Thị trường BĐS đang bị chi phối bởi nhiều quy định (từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở...), vậy một môi giới BĐS cần nắm vững những loại luật nào để phục vụ cho công việc?

Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Hai điểm quan trọng là hành lang pháp lý sản phẩm và cách áp dụng luật giải quyết vấn đề.

Nhà môi giới tập trung vào hành lang pháp lý đối với dòng sản phẩm mình đang phân phối, đang kết nối đến khách hàng. Sản phẩm đó thuộc phân khúc nào, loại sản phẩm là gì và điều kiện để kinh doanh sản phẩm đó ra sao. Ví dụ, quy định về sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng sẽ khác với nhà ở xã hội, hay sản phẩm đất nền sẽ phải tìm quy định liên quan chứ không thể áp dụng kiến thức luật về cho thuê nhà phố được.

Vấn đề thứ hai là nắm bắt các quy định pháp luật liên quan (có thể rất nhiều quy định) khi áp dụng vào giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh. Ví dụ, việc kinh doanh cho thuê BĐS thương mại sẽ không chỉ áp dụng các quy định về BĐS, nhà ở, công chứng mà còn phải biết về luật doanh nghiệp, quy định về phòng cháy chữa cháy hoặc môi trường.  

Về việc tự học luật, tôi khuyên mỗi nhà môi giới cần có một sổ tay pháp lý để ghi chép lại các câu hỏi, vấn đề thắc mắc liên quan từ công việc, từ đó tự tìm lời giải từ sách vở hoặc ý kiến chuyên gia. Đừng nghĩ rằng luật quá rộng, mà hãy nghĩ đơn giản rằng pháp luật có tính khuôn mẫu, tức là có tính giới hạn. Tính giới hạn ở đây là sự đúng sai rõ ràng, giải pháp được cụ thể hóa, không vô chừng và thay đổi như sự linh hoạt của thị trường mà nhà môi giới thường thấy. 

- Đối với các CEO và lãnh đạo cấp cao của doanh nghiệp môi giới, ông có lời khuyên nào dành riêng cho họ không?

Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Họ chính là những người cần trang bị kiến thức pháp luật và kỹ năng pháp lý nhất!

Việc thẩm định pháp lý, đánh giá tác động từ chính sách, kiểm tra thông tin quy hoạch, quản trị doanh nghiệp, hợp đồng, thuế - tài chính, sở hữu trí tuệ, giải quyết khiếu nại – tranh chấp hay các hình thức hợp tác đầu tư, tất cả đều là các kiến thức cần thiết để các CEO đạt được thành công bền vững trong ngành.

Kiến thức và kỹ năng cơ sở đó cũng là bí quyết thành công nếu các CEO doanh nghiệp môi giới phát triển thành chuỗi sàn giao dịch, nhà phát triển dự án chuyên nghiệp hoặc trở thành chủ đầu tư dự án do mình làm chủ sở hữu.

- Batdongsan.com.vn đã tổ chức thành công các buổi Expert Talk “Kiến thức và kỹ năng pháp lý dành cho nhà môi giới BĐS” trước đây và sẽ tiếp tục tổ chức, theo ông những hoạt động như vậy đủ để các môi giới thu nạp những kiến thức về pháp luật trong giao dịch BĐS?

Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Các buổi chia sẻ và trao đổi như vậy là rất cần thiết và hữu ích. Tùy nhà môi giới xác định bản thân họ là người giới thiệu sản phẩm, nhà môi giới để nhận hoa hồng hoặc nhà tư vấn đầu tư cho khách hàng đến sản phẩm của mình. Nhà môi giới nào chọn là nhà tư vấn có trách nhiệm và cần phải giữ uy tín (gọi là trọng nghề nghiệp), họ sẽ trang bị kiến thức luật và kỹ năng pháp lý để trở nên chuyên nghiệp.

- Xin cảm ơn và hẹn gặp lại ông tại Expert Talk 19 và Expert Talk 20!

Thúy An (thực hiện)