Luật sư chia sẻ kinh nghiệm để tránh "sập bẫy" lừa mua nhà trên giấy

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp.HCM, trong quá trình vận hành của nền kinh tế sẽ luôn có hai mặt, cơ hội đầu tư và rủi ro luôn cùng đồng hành, song rất khó nhận diện rõ về hai điểm này.

Với lĩnh vực bất động sản, ở góc độ rủi ro, mức độ nhẹ là việc huy động vốn (tiền của khách hàng) sớm khi chưa đủ điều kiện, mức độ nặng hơn là dự án bán một căn hộ cho nhiều người, chậm triển khai, chậm bàn giao cho khách hàng,... Đáng lo ngại nhất vẫn là những vụ việc mà dự án bị thế chấp bị ngân hàng thu giữ tài sản, dự án ma làm khách hàng đứng trước nguy cơ mất hết tiền của mình hoặc bị chiếm đoạt. Những rủi ro thường xuất hiện nhiều nhất từ những giao dịch không đúng quy định pháp luật.

Không ít khách hàng lâm vào cảnh "tiền mất tật mang" khi mua nhà hình thành trong tương lai. Ảnh: Khánh An

Luật sư Phượng cho hay, khách hàng cũng nên biết rõ các loại văn bản, hợp đồng mà chủ đầu tư thường sử dụng để huy động vốn, để cân nhắc trước khi đặt bút ký.

Cụ thể, đối với văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản Sở Xây dựng chấp thuận được huy động vốn), không sử dụng vốn huy động cho dự án, thì giao dịch này không được pháp luật công nhận.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015, nhưng hầu hết chủ đầu tư lại không chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.

Với văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê bất động sản đều vô hiệu vì trái với quy định Bộ Luật dân sự 2005, tiền “đặt cọc”, “giữ chỗ” không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn.

Có trường hợp chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khoản tiền đặt cọc nhằm tạo niềm tin cho khách hàng, tuy nhiên việc xuất hóa đơn này là hoàn toàn sai.

Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện, vì vậy các bên thỏa thuận về điều kiện phát sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh. Nhưng nếu dùng văn bản dạng này để huy động vốn hay hứa mua bán thì cũng vô hiệu do nội dung trái chính với Điều 125 Bộ Luật dân sự, có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Trên thị trường hiện nay, trường hợp huy động vốn phổ biến nhất là hợp đồng vay tiền để huy động vốn, thu trước tiền bán, với loại hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do giao dịch giả tạo vì bản chất việc vay tài sản là bên cho vay giao tài sản, khi đến hạn trả thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay. Chính vì vậy, văn bản vay tiền không phải là giao dịch góp vốn, không phải là giao dịch mua bán bất động sản.

Luật sư Bùi Sinh Quyền. Ảnh: Reatimes

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ cho hay, hiện tại pháp luật nước ta không cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng. Song, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng co sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi mở bán dự án, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành xong móng. Như vậy, nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai không đúng quy định thì sẽ bị xử phạt theo chế tài.

Đương nhiên các hợp đồng không tuân thủ quy định Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư sẽ bị vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là những nội dung trái pháp luật không có hiệu lực. Cuối cùng, khách hàng chính là đối tượng chịu thiệt thòi nhất vì đã góp vốn vào dự án.

Theo lời khuyên của luật sư Quyền, để tránh những rủi ro xảy ra, khách hàng phải là người tiêu dùng thông thái, nắm rõ các quy định hoặc được các tổ chức luật tư vấn về những quy định của pháp luật trước khi xuống tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai.