Luật Đất đai sửa đổi: Quy định về giá đất "rất mơ hồ"

Sáng nay (17-9), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Nguyễn Minh Quang trình dự án Luật đất đai sửa đổi với điểm mới căn bản là “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Quy định này nhằm thay thế quy định “sát giá thị trường” của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng đã phân tích và chỉ ra rằng quy định như vậy rất mơ hồ và có thể làm phát sinh khiếu kiện.

Tám năm vẫn chưa nhận được nền đất tái định cư, người dân bị giải tỏa trong dự án Trung tâm thương mại Bình Điền (TP.HCM) giai đoạn 2 phải chịu cảnh sống tạm bợ trong khu tạm cư

Nhà nước thu hồi, đấu giá

Dự luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai. Không đặt vấn đề điều chỉnh đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình và cá nhân.

Tuy nhiên, điểm mới của dự thảo luật này là quy định “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch”; sau đó Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội”.

Theo Bộ trưởng Quang, đối với dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư trong nước thực hiện nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án. Việc quy định như dự thảo luật sẽ góp phần tăng nguồn thu từ đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, giảm khiếu kiện về đất đai và giảm tải cho các cơ quan nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất.

Về nguyên tắc xác định giá đất, dự thảo luật  viết “Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. “Việc xác định giá đất “sát với giá thị trường” như hiện nay là rất khó do thị trường luôn biến động, mặt khác ở nước ta còn có những vùng, những loại đất chưa có thị trường” - Bộ trưởng Quang giải thích.

Giá thị trường là giá nào?

Đó là câu hỏi được Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng đặt ra. Theo ông Hùng, tồn tại lớn nhất hiện nay là vấn đề giá, đền bù, giải tỏa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Thế nào là phù hợp giá thị trường? Đã gọi là kinh tế thị trường thì giá thị trường khi nó hình thành thì mới có. Bây giờ mình định giá theo thị trường nào, là thị trường thời điểm định giá hay thị trường lúc thu hồi? Thị trường lúc quy hoạch sử dụng đất hay thị trường lúc lập dự án, hay thị trường lúc đấu giá? Có nhiều loại thị trường lắm. Vậy thì căn cứ vào đâu?” - Chủ tịch Quốc hội hỏi.

Người dân khu quy hoạch dự án tiểu thủ công nghiệp Tây Huề (Mỹ Hòa, Long Xuyên, An Giang) không đồng tình với mức đền bù nên chưa bàn giao đất

Vẫn theo Chủ tịch Quốc hội, hiện nay lúng túng nhất vẫn là quy định về giá đất nên mới phát sinh nhiều khiếu kiện. “Ví dụ giá đền bù áp tại thời điểm mới lập quy hoạch, thậm chí là khi chưa lập quy hoạch, đến lúc lập quy hoạch rồi thì biết chỗ này làm đường, chỗ kia là khu đô thị thì giá nó khác, đến khi tiến hành triển khai dự án, làm một con đường thì giá lại khác nữa… Vậy thời điểm đền bù, giải tỏa là trả cho dân theo giá thị trường cũ hay giá thị trường mới được xác lập?” - ông Hùng hỏi tiếp.

“Nếu cứ tù mù thì còn nảy sinh khiếu kiện” - ông Hùng bình luận. Ông nói tiếp: "Quy định là căn cứ theo nguyên tắc giá thị trường, nhưng khi giá thị trường chưa hình thành thì anh căn cứ vào cái mơ hồ".

Mở đường cho thế chấp “trực tiếp”

Cũng như Luật Đất đai 2003, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được công bố đã dành hẳn một mục để quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất.

Nhưng điểm khác biệt chính là việc dự thảo mới đã đưa thêm khái niệm “tổ chức kinh tế liên doanh” với một số quy định mới rất đáng lưu ý, có thể tác động đến hàng ngàn liên doanh đã và đang hoạt động tại Việt Nam, đặc biệt là quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài.

Về cơ bản, các quy định trong dự thảo luật mới không có nhiều khác biệt so với luật hiện hành. Tuy nhiên, một điểm nhấn rất quan trọng và có thể thu hút sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp liên doanh chính là vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của doanh nghiệp liên doanh tại các ngân hàng nước ngoài.

Cụ thể, khoản 2b điều 119 của Luật Đất đai 2003 quy định rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể “thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.

Tuy nhiên, trong dự thảo mới, các đối tượng nói trên và các tổ chức kinh tế liên doanh không những được hưởng các quyền trên mà còn có thể thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài, mặc dù điều này sẽ có hạn chế là sẽ “do Chính phủ quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”.

Với quy định này, rất có thể với các trường hợp doanh nghiệp lớn, làm ăn lâu dài và thành công tại Việt Nam sẽ được Chính phủ cho phép thế chấp tại chính các ngân hàng nước ngoài để vay vốn, một vấn đề đang được coi là trở ngại đáng kể đối với các doanh nghiệp FDI lớn hiện nay.

Dự thảo luật mới cũng đưa ra một điều khoản riêng và hoàn toàn mới về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế liên doanh. Theo điều khoản này, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất và thuê đất.

Tiếng nói từ thực tiễn

Ngày càng có nhiều tiếng nói ủng hộ việc cho phép các doanh nghiệp FDI được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn ngân hàng nước ngoài.

Tiểu nhóm đất đai thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam đã nhiều lần đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp lên tiếng về vấn đề này, gần đây nhất là tại diễn đàn giữa kỳ tổ chức vào tháng 5/2012.

“Luật hiện hành cùng chưa cho phép bên cho vay ở nước ngoài có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hiện nay quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có thể được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, các quy định hiện hành đã hạn chế nhà đầu tư huy động tài chính để đầu tư”, bản kiến nghị mới nhất của tiểu nhóm này viết.

Đại diện của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HOREA) mới đây cũng đã có ý kiến đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài với điều kiện đi kèm là việc xử lý những trường hợp bị phát mại bất động sản thì phải tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam.

Một diễn biến cũng rất đáng chú ý là vào tháng 7/2012, Ngân hàng Nhà nước cũng đã tổ chức một hội thảo về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài.

Tại hội thảo này, một loạt vấn đề đã được đưa ra thảo luận như sự cần thiết của việc cho thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài; đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài; điều kiện ràng buộc cho việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các ngân hàng ở nước ngoài; quyền của bên nhận thế chấp; việc xử lý tài sản thế chấp…

(Theo TTO/Vneconomy)