Loanh quanh việc cấp sổ đỏ cho Condotel

Một trong những địa phương có nhiều dự án condotel nhất cả
nước là thành phố Nha Trang. Ảnh: Tiến Thành

Trong công văn nêu trên, HoRea kiến nghị bổ sung chế định "Đất sử dụng cho du lịch" vào loại hình đất phi nông nghiệp tại Chương X Luật Đất đai 2013. Kiến nghị này của Hiệp hội nhằm quản lý thống nhất theo định hướng của Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Theo đó, "Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng chứ không được phép được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình. Điều này nhằm tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực quanh dự án.

Đồng thời, Horea cũng kiến nghị cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Quyền lợi này tương tự như quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Vẫn chưa có khung pháp lý cụ thể

Tên gọi khác của căn hộ condotel là căn hộ khách sạn. Đây là dòng sản phẩm đang có sức hấp dẫn lớn trên thị trường bất động sản. Nhiều người tìm mua loại bất động sản này vì kỳ vọng vừa có thể ở, vừa cho thuê với giá cao. Tuy nhiên, điểm trừ của dòng sản phẩm này là khung pháp lý chưa rõ ràng nên tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Luật đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 có nêu quy định, đối với các dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp) thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch, do đó chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ.

Như vậy, nếu chủ đầu tư muốn dùng cách bán biệt thự, căn hộ du lịch để huy động vốn thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu. Điều đó cũng có nghĩa là dự án đó phải được giao đất (đất ở) hoặc phải chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao). Tuy nhiên, trên thực tế, do chưa có cơ chế cụ thể nên hầu hết các dự án condotel đang rao bán trên thị trường hiện tại chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất.

Việc chưa đượcc hính thức công nhận khiến nhiều chủ đầu tư kinh doanh condotel chạy đua theo lợi nhuận nên dễ nhập nhằng, lách luật, hoặc thậm chí làm liều. Khách hàng chẳng may mua phải những dự án này sẽ phải gánh rủi ro "tiền mất, tật mang".

Giới hạn thời gian sở hữu

Xét về thời hạn sở hữu, condotel có nhiều loại hình sở hữu, có nơi căn hộ được cấp sử dụng lâu dài song cũng có dự án được cấp phép cho sở hữu chỉ 50 năm.

Với những dự án được sử dụng lâu dài như đất ở thường nằm trong trường hợp đất thực hiện dự án chủ đầu tư được giao có tính chất là đất ở. Trong khi đó, có những dự án quyền sử dụng đất chỉ được 50 năm là do chủ đầu tư được giao đất để làm dự án thương mại. Vì thế, nếu được thông qua thì người mua nhà tại dự án này chỉ được cấp quyền sở hữu 50 năm.

Như vậy, hệ quả trước mắt là do việc mua phải những dự án đất thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp) với hình thức đất thuê (thường với thời hạn thuê không quá 50 năm), người mua condotel thường sẽ khó được phía ngân hàng chấp nhận làm tài sản đảm bảo.