Lo ngại tín dụng địa ốc núp bóng vay tiêu dùng

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, hiện nay, tín dụng của các ngân hàng vào BĐS đang được duy trì trong khoảng 7-8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. So với ngưỡng xấp xỉ 30% hồi năm 2010-1011, tỷ lệ này đã giảm rất nhiều, phần nào giúp các ngân hàng kiểm soát được chất lượng cho vay của mình.

Tín dụng đổ vào bất động sản chiếm 20%

Theo quy định hiện hành, các khoản vay ngân hàng với mục đích đầu tư nhà đất và sinh lợi trên BĐS đó sẽ được xếp vào nhóm tín dụng BĐS. Trong khi đó, một mảng cho vay cũng liên quan đến nhà đất là mua nhà, sửa nhà để ở đang được xếp vào mảng tín dụng tiêu dùng của người dân.

Song, trước đà tăng trưởng rất mạnh của tín dụng tiêu dùng gần đây mà chủ yếu đến từ hoạt động cho vay mua nhà, sửa nhà, không ít ý kiến cho rằng hoạt động này đang tiềm ẩn nguy cơ tín dụng lại chảy vào BĐS nhưng núp bóng cho vay tiêu dùng.

Theo đó, tính đến cuối năm 2017, ước tính ngành ngân hàng đã cho vay tổng cộng 1,17 triệu tỷ đồng vào tín dụng tiêu dùng. Cụ thể, riêng dư nợ trong mảng mua nhà, sửa nhà đã chiếm tới 53%, còn lại là mua trang thiết bị và phương tiện đi lại… Con số này tương đương khoảng 600.000-700.000 tỷ đồng đang được cho vay mua, sửa nhà của người dân. Nếu gộp cả số này vào dư nợ cho vay trong mảng BĐS thì các khoản vay liên quan tới hoạt động này đang chiếm xấp xỉ 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Đây cũng là nguyên nhân khiến tín dụng tiêu dùng có mức tăng trưởng lên tới 65% trong năm vừa qua.

Còn theo số liệu của NHNN chi nhánh Tp.HCM, tổng dư nợ cho vay trên địa bàn thành phố tính đến hết tháng 7 vừa qua đã đạt khoảng 1,128 triệu tỷ đồng, bao gồm 53% dư nợ trung và dài hạn còn lại 47% là nợ ngắn hạn. Trong số này, 75% là dư nợ với hoạt động sản xuất kinh doanh; 10,8% là hoạt động BĐS và khoảng 14% là vay tiêu dùng...

Như vậy, tín dụng với BĐS tương đương khoảng 208.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, 40% trong số tín dụng tiêu dùng cũng đang là các khoản vay trong hoạt động mua nhà, sửa nhà của người dân. Nếu phân tách tín dụng tiêu dùng trong mảng mua, sửa nhà vào cho vay BĐS thì tỷ lệ này cũng đạt gần 20% tổng dư nợ.

Phải xử lý thế nào với tín dụng BĐS?

Tại một cuộc hội thảo về phát triển BĐS Việt Nam mới đây, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh Tp.HCM khẳng định, tốc độ vay mua, sửa nhà trong mảng vay tiêu dùng tăng nhanh chiếm khoảng 40% tổng tỷ lệ tăng trưởng vay tiêu dùng nhưng điều này không đáng lo ngại bởi hệ số rủi ro trong mảng này rất thấp.

"Quan điểm lo ngại tín dụng "núp bóng" vay tiêu dùng để đổ vào BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro là không xác đáng. Theo khảo sát của đơn vị, con số 40% vay tiêu dùng đổ vào BĐS này đều là cho vay cá nhân để đầu tư nhà ở (ở hoặc cho thuê), đều có tài sản đảm bảo và hệ số rủi ro thậm chí còn thấp hơn so với việc các tổ chức tín dụng cho vay dự án", ông Minh cho biết.

Bên cạnh đó, lãnh đạo nhiều ngân hàng cũng khẳng định đã kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS theo hướng hạn chế cấp vốn cho các chủ đầu tư xây dựng dự án mà chỉ cấp tín dụng cho người dân, cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, bản chất hoạt động cho vay mua nhà, sửa nhà khác với cho vay BĐS nên không thể đánh đồng cùng một trọng số rủi ro.

Theo ông Lực, cho vay mua, sửa nhà đáp ứng nhu cầu ở thật sự của người dân và hiện được thống kê dưới dạng tín dụng tiêu dùng. Rủi ro trong phân khúc này thấp hơn rất nhiều so với BĐS. Tại nhiều nước trên thế giới, hoạt động này thậm chí được xếp ngang hàng với cho vay thông thường với trọng số rủi ro chỉ là 100%.

Nhưng để tránh nhập nhằng cho vay tiêu dùng hay BĐS và kiểm soát tốt tín dụng vào BĐS, ông Lực cho rằng nên bóc tách cho vay mua, sửa nhà về cho vay BĐS. Đồng thời, phải phân tách cho vay BĐS thành nhiều phân khúc khác nhau với trọng số rủi ro khác nhau.

"Nếu bóc tách cho vay mua, sửa nhà về cho vay BĐS thì tỷ lệ này sẽ tăng nhanh hơn. Song với điều kiện phải quản lý được", TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Như vậy, cho vay BĐS sẽ chia thành các phân khúc với mức độ rủi ro khác nhau và sẽ được gán với những trọng số rủi ro tương ứng. Với hoạt động mua, sửa nhà trọng số rủi ro sẽ là 100% và nâng dần lên với các phân khúc khác tối đa là 200% như quy định, chứ không nên đánh đồng tất cả là 200% như hiện nay.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc chuyển cho vay mua, sửa nhà về BĐS cũng không lo ngại rủi ro vì cho vay mảng này rất ít có rủi ro. Về bản chất chỉ là chuyển từ túi này sang túi khác của ngân hàng. Từ đó cũng sẽ có những thống kê, báo cáo chính xác hơn giúp quản lý tốt hơn và sẽ không có chuyện tín dụng tiêu dùng tăng được tới 60-65% như năm vừa qua.