Làm sao để được cấp giấy chứng nhận nhà, đất?

Tuy nhiên, khi tôi xin sửa nhà thì bị phòng quản lý đô thị phê đất do Nhà nước quản lý bị lấn chiếm và không được xây dựng. Như vậy, miếng đất của tôi có được làm sổ đỏ không? Khi giải tỏa tôi có được bồi thường? Tại sao trên cùng khu đất mà người làm được sổ đỏ, người không?

Holy (SPT)

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật về xây dựng thì khi xin cấp giấy phép xây dựng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng do bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn không được cấp giấy phép xây dựng. Vì thế, để được cấp phép xây dựng thì bạn phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc bạn có được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên hay không còn tùy thuộc thửa đẩt mà bạn đang sử dụng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể như sau:

Do bạn đang sử dụng đất có công trình xây dựng nhà ở trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 của Luật đất đai (các loại giấy tờ hợp pháp chứng nhận về nhà đất theo quy định của pháp luật qua các thời kỳ), nên nếu không thuộc một trong các trường hợp:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

- Lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; ấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

- Lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Nay nếu được UBND phường xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt hoặc chưa có quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 điều 8 nghị định số 198/2004/NĐ-CP đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều 83 và khoản 5 điều 84 của Luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;

Đối với diện tích đất ở thực tế ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm b khoản 3 điều 8 nghị định số 198/2004/NĐ-CP (điểm a khoản 1 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai).

Trường hợp chủ đất cũ đã sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 và thửa đất đó đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận rồi được chuyển cho bạn và sự thay đổi người sử dụng này không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất thì đất của bạn được coi là đất sử dụng ổn định lâu dài từ trước ngày 15/10/1993.

Vì thế, nếu có thuộc các trường hợp vi phạm quy hoạch hay lấn chiếm nêu trên thì bạn cũng được xem xét để cấp giấy chứng nhận nếu phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định nêu trên (khoản 5 điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP)

Lưu ý với bạn là kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất mà bạn hoặc chủ đất cũ đã có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với thửa đất trên nhưng bạn hoặc chủ đất cũ vẫn cố tình vi phạm thì bạn không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận về nhà, đất.

Để biết được trình tự thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSHNOW & QSDĐƠ, cũng như nhà và đất của bạn có đủ điều kiện để được xem xét cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ hay không, tốt nhất bạn nên liên hệ UBND quận 9, TP.HCM để được giải đáp.

Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận mà bạn bị Nhà nước thu hồi đất thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 điều 43 của Luật đất đai năm 2003.

Bạn có thể tìm đọc điều 38 và điều 43 Luật đất đai 2003 để biết cụ thể.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Theo Tuoi Tre