Làm rõ lộ trình dự án để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà

Đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện về chất lượng nhà chung cư, cũng như việc chậm bàn giao nhà…

Vừa “xuống tiền” vừa run

Các hợp đồng mua nhà thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng. Ví dụ, khách hàng phải nộp tiền theo tiến độ thi công. Ví dụ, căn hộ có giá 2 tỉ đồng, thường được chia thành 6 - 8 đợt nộp tiền. Khi ký hợp đồng, khách hàng nộp một khoản khoảng 10 - 30% giá trị hợp đồng và chia các giai đoạn nộp tiền tiếp theo tương ứng với việc thi công… Thế nhưng, đến giai đoạn cuối cùng, giai đoạn quan trọng nhất, nhiều chủ đầu tư lại không nêu thời gian bàn giao căn hộ chung cư. Để lảng tránh việc chốt thời hạn bàn giao, nhiều hợp đồng đưa ra các qui định rất chung chung như: "thời gian dự kiến thi công", "tổng thời gian thi công"... Với những thỏa thuận mù mờ như trên, rõ ràng không có ràng buộc nào chắc chắn về thời điểm bàn giao căn hộ. Tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư Quốc Cường Gia Lai 1 và người mua nhà vừa qua cho thấy những bất ổn, rủi ro tiềm ẩn trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Thực tế trên dẫn đến việc nhiều người có đủ khả năng tài chính để có thể trả tiền nhà theo tiến độ nhưng vẫn do dự không dám "xuống tiền". Chị Trần Minh Hà, ở đường Láng Hạ cho hay: "Tôi muốn mua căn hộ để ở nhưng cả năm nay vẫn chưa quyết được. Mua ngay một căn hộ đã hoàn thiện thì chưa đủ tiền, mà mua nhà tại dự án đang xây lại sợ vớ phải dự án chậm tiến độ".

Trước đây, khi thị trường BĐS còn nóng, những người mạnh dạn đặt cọc để mua nhà chung cư phần đông là đầu tư, “lướt sóng”, vì vậy họ không mấy quan tâm đến giai đoạn cuối. Nhưng nay gió đã đổi chiều, lực cầu của thị trường chỉ còn trông đợi vào những người dân có nhu cầu thật. Với đối tượng khách hàng này, mọi điều khoản trong hợp đồng mua bán đều gắn với quyền lợi của họ. Ông Đào Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý dự án (Sở Xây dựng Hà Nội) đánh giá, đây là vấn đề mang tính xã hội bởi dự án ngày càng nhiều và nguy cơ xảy ra tranh chấp sẽ ngày càng tăng khi quyền lợi của người mua nhà không được đảm bảo.

Làm sao để ràng buộc trách nhiệm?

Theo Thông tư 16 của Bộ Xây dựng, điều kiện để huy động vốn là dự án được phê duyệt và xong móng. Nhưng cũng theo qui định hiện hành, dự án sẽ do chính chủ đầu tư phê duyệt. Vậy nên công tác quản lí trong việc huy động vốn dường như chặt chẽ nhưng thực ra vẫn còn có lỗ hổng. Về nguyên tắc, trước khi huy động vốn, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng để kiểm tra xem đã đủ điều kiện hay chưa nhưng thực tế hầu hết các chủ đầu tư phớt lờ qui định này.

Ông Đào Anh Tuấn cho biết, vấn đề là ở chỗ qui định của Nhà nước không bắt buộc chủ đầu tư phải có ý kiến thẩm định rồi mới huy động vốn, không có chế tài để xử lý khi có vi phạm. Nhiều chủ đầu tư phớt lờ không nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng trước khi huy động vốn. Có chủ đầu tư nộp hồ sơ nhưng khi phía Sở Xây dựng yêu cầu phải hoàn tất các thủ tục cần thiết trước khi huy động vốn thì tránh né cho qua chuyện.

"Muốn đảm bảo quyền lợi cho người mua căn hộ cần phải có điều lệ quản lý dự án phát triển nhà ở”- ông Đào Anh Tuấn khẳng định. Hiện Sở Xây dựng đang soạn thảo và lấy ý kiến về "Điều lệ quản lý thực hiện dự án". Theo đó, khi xây dựng nội dung của điều lệ, chủ đầu tư phải phản ánh đầy đủ các yêu cầu về tiến độ thực hiện dự án, phân kỳ đầu tư (nếu có), kế hoạch thực hiện dự án (bao gồm: kế hoạch đầu tư xây dựng; kế hoạch chuyển giao công trình, chuyển giao quản lý hành chính và hoàn thành toàn bộ dự án). Đồng thời, tiến độ của các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng sẽ được làm rõ.

Khi quy định nêu trên được phê duyệt và đưa vào thực hiện, không chỉ các dự án phát triển nhà ở mới hay đang triển khai thủ tục phải thực hiện, mà ngay cả các dự án đang đầu tư xây dựng cũng phải làm lại điều lệ quản lý. Chủ đầu tư phải nộp báo cáo định kỳ (3 - 6 tháng) để Sở Xây dựng có căn cứ quản lí, kiểm tra và xử lý khi có vi phạm.

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ XD), qua rà soát tại 18 dự án tại Hà Nội, hầu hết các dự án đều chậm tiến độ   từ 1 đến 3 năm. Cá biệt có những dự án chậm tới 5 năm (khu ĐTM Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh). Một số dự án chưa hoàn chỉnh việc đầu tư xây dựng đồng bộ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật dù tiến độ dự án đã bị chậm nhiều so với quyết định phê duyệt như khu ĐTM Mỗ Lao, Quang Minh 1 và Quang Minh 2. Có dự án đã bàn giao nhà và người dân đã về ở nhưng vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

(Theo KTĐT)