Làm nhà phố vừa to vừa sang, nhà đầu tư chôn vốn gần chục tỷ đồng

Quý I/2017, khi Tp.HCM đang diễn ra cơn sốt đất, bà Hằng đã mua nền đất trong khu dân cư hiện hữu quận 7, thuộc phía Nam Sài Gòn. Nền đất nằm gần khu chế xuất Tân Thuận, trong hẻm xe hơi, giá gần 5 tỷ đồng.

Sau khi mua đất, bà Hằng dồn thêm vốn xây căn nhà phố 4 tầng. Vì nghĩ tài sản gắn liền với đất sẽ không giảm mà chỉ tăng giá nên bà bỏ tiền làm nội thất hoành tráng. Tổng số tiền bà bỏ ra đến khi căn nhà được hoàn thiện là 8 tỷ đồng. Tính lợi tức ít nhất phải đạt 25-30%, bà Hằng rao bán nhà 10,5 tỷ.

Nhưng thị trường đất nền hiện đã chững lại, nhà đầu tư chê giá đất và bất động sản liền thổ bị đẩy lên mức quá cao. Chính vì vậy, sau nhiều tháng chào bán, bà Hằng vẫn chưa bán được nhà. Khách đến xem ưng ý với căn nhà nhưng chỉ trả giá dưới 9 tỷ đồng. Bà Hằng vẫn quyết tâm ôm hàng để chờ cơn sốt đất mới.

Có khách hỏi thuê ngôi nhà để làm văn phòng, bà Hằng chào giá thuê mỗi tháng là 3.500 USD kèm điều kiện phải bồi thường đúng hiện trạng ban đầu nếu làm nhà bị hư hỏng nặng. Vì ngại gia chủ quá khắt khe nên khách không thuê. Không bán được, cũng không cho thuê được nhưng bà Hằng vẫn lạc quan: "Tôi tin hàng năm giá trị tài sản kèm đất vẫn tăng lên nên cứ để đấy".

Với phân khúc nhà phố có giá hơn chục tỷ đồng mỗi căn,
đối tượng khách hàng càng thu hẹp. Ảnh: Lucas Nguyễn

Một môi giới tại quận 7 từng chào bán căn nhà của bà Hằng cho hay, việc giao dịch khó thành công vì chi phí dành cho đất quá cao. Nhà lại xây vừa to, vừa sang nên càng kén khách. Bởi với số tiền hơn 10 tỷ đồng, người mua có nhiều lựa chọn và có thể tự hoàn thiện căn nhà theo ý mình.

Còn nếu cho thuê, khách hàng sẽ tìm mặt bằng giá rẻ, điều kiện không quá khắt khe nên bà Hằng chưa cho thuê được. Vị môi giới này nói: “Xây nhà vừa to vừa sang sẽ khó bán, cũng kén khách thuê. Nếu kỳ vọng lợi nhuận quá lớn thì khả năng bị chôn vốn rất cao vì không biết chờ đến bao giờ mới được giá ưng ý”.

Ông Đoàn Quốc Duyệt với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản và hơn 5 năm làm môi giới nhà phố riêng lẻ tại Tp.HCM cho biết, nhà phố là kênh đầu tư an toàn nhưng vẫn có rủi ro. Ông Duyệt nói: “Đặc thù của thị trường Tp.HCM là nếu đầu tư nhà phố to, lại làm nội thất quá quá hoành tráng sẽ khó ra hàng vì đầu ra của phân khúc này bị thu hẹp lại”.

Theo chuyên gia này, những nhà đầu tư nhà phố chuyên nghiệp thường có chiến lược bài bản. Họ thường chọn phân khúc bình dân, nhà phố có diện tích vừa phải, có thể chung sổ, giá mỗi căn khoảng 1,8-2,3 tỷ đồng, nhỉnh hơn ở mức dưới 2,5-3 tỷ đồng. Nếu đầu tư nhà phố cao cấp, nhà đầu tư cần có nhóm chuyên mua bán dòng này hoặc có lượng khách hàng tiềm năng.

Với phân khúc nhà phố có giá hơn chục tỷ đồng mỗi căn thì khách hàng càng thu hẹp, thanh khoản sẽ rất kém nếu không có sẵn đơn đặt hàng. Khách hàng tiềm năng của sản phẩm này gồm: giới nghệ sĩ thu nhập cao, doanh nhân và những đối tác cùng sở thích. Nhưng những khách hàng này ít khi chọn nhà phố trong khu dân cư riêng lẻ mà thường chuộng nhà phố dự án có hàng rào bảo vệ nhiều lớp.

Ông Duyệt cho rằng, với nhà phố trong khu dân cư riêng lẻ, sản phẩm không chỉ vừa to vừa sang mà còn phải đảm bảo an ninh trong khu vực thì mới hợp mốt. Khi đầu tư chuyên nghiệp, các tay buôn sẽ toan tính nhiều hơn, phần lớn phải có đơn đặt hàng từ trước. Nếu chưa có sẵn khách, tiêu chí đặt ra là mục tiêu lợi nhuận chỉ ở mức vừa phải để việc sang tay được dễ dàng. Với những nhà đầu tư trường vốn (vốn dài hạn và không vay), việc chấp nhận đi đường dài để chờ tài sản tăng giá theo chu kỳ sẽ rất dễ bị chôn vốn.

Cũng theo ông Duyệt, phân khúc biệt thự hoặc nhà phố lớn trong khu dân cư hiện hữu đã không còn nóng như trước, trừ những căn có vị trí cực đẹp. Bởi hiện nay có nhiều dự án biệt thự compound hướng đến không gian, cảnh quan, an ninh và tiện ích nội khu chuẩn mực. Dù giá có cao hơn một chút nhưng người mua để ở đa phần sẽ thích những nơi này hơn.