Lãi vay mua nhà tính vào chi phí khi tính thuế TNCN

Tại thời điểm này, căn hộ bên Phú Mỹ Hưng khó bán do liên quan đến vụ tranh kiện thuế đất nên tôi quyết định trang trí nội thất cho thuê hoặc bán nếu có người mua sau này. Theo Luật thuế TNCN và một số văn bản pháp lý liên quan, chi phí đầu vào của căn hộ trên có bao gồm chi phí như lãi vay ngân hàng, chi phí trang trí nội thất tôi dự định đầu tư vào hay không?

Nếu chi phí trang trí nội thất được chấp thuận thì tôi phải chứng minh chi phí hợp lý bằng thủ tục, hóa đơn gì?

2. Căn nhà đầu tiên của tôi là mua đất của Phú Mỹ Hưng từ năm 2005, xây xong nhà và dọn về ở năm 2007. Đầu năm 2009, tôi đã đóng thuế để có sổ đỏ theo khung giá đất 2008 của UBND TP. Gần đây xảy ra tranh kiện về khung giá đất khi tính thuế của Phú Mỹ Hưng nhưng tôi đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nay tôi đang làm thủ tục hoàn công căn nhà trên lô đất này.

Để hình thành căn nhà trên, tôi đã vay tiêu dùng ngân hàng để xây nhà bằng việc thế chấp miếng đất, sau đó đã thanh lý hợp đồng với ngân hàng. Bên cạnh đó, khi xây nhà tôi ký hợp đồng với bên xây dựng xuất hóa đơn nhân công, còn vật tư tôi tự mua. Nhưng đến nay hóa đơn đã hết giá trị vì đã quá sáu tháng kể từ ngày xuất. Vậy các chi phí này có được tính là chi phí đầu vào của căn nhà?

Tiếp sau đó, tôi thế chấp miếng đất này để vay vốn kinh doanh cho đến nay. Nếu sau khi tôi hoàn công xong và bán nhà này thì chi phí lãi vay này có được coi là chi phí đầu vào không?

3. Ba mẹ tôi có một căn hộ 88m2 ở Phú Mỹ Hưng và đã làm thủ tục, nộp thuế để lấy quyền sở hữu căn hộ và sở hữu đất (sự việc hiện những người mua căn hộ ở Phú Mỹ Hưng đang tranh kiện về việc căn hộ phải trả tiền đất và giá đất tính thuế không phải là giá đất tính tại thời điểm ký kết mua căn hộ với Phú Mỹ Hưng). Nay ba mẹ tôi cho người em tôi để ở.

Theo luật thì ba mẹ tôi không phải đóng thuế TNCN. Căn nhà này là căn nhà duy nhất của em tôi. Vậy khi cậu ấy bán nhà cũng không phải nộp thuế TNCN. Vậy giá trị ban đầu của căn nhà là bao nhiêu để khấu trừ giá bán làm cơ sở tính thuế TNCN cho người mua tiếp theo? (Do Phuong Nguyen)

- Trả lời:

1. Theo tiết a, tiểu mục 3.1 mục 3 công văn 3929/TCT-TNCN của Tổng cục Thuế, khi nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nếu bạn có đủ điều kiện để được áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế thì các khoản tiền bạn trả lãi vay ngân hàng cũng sẽ được tính vào chi phí đầu vào, nếu có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay giữa bạn với ngân hàng.

Theo tiểu mục 3.3.4 mục II phần B thông tư 84/2009/TT-BTC, chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà cũng được tính vào chi phí khi tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn, chứng từ theo quy định. Do vậy bạn sẽ được trừ khoản tiền cho việc trang trí nội thất vào chi phí khi tính thuế.

Theo tiểu mục 3 mục II phần A thông tư 120/2009/TT-BTC, hóa đơn, chứng từ có giá trị pháp lý phải có đủ chỉ tiêu sau đây: họ, tên; địa chỉ; mã số thuế (nếu có), tài khoản thanh toán (nếu có) của người mua và người bán; tên hàng hoá dịch vụ, đơn vị tính, số lượng, đơn giá, tiền hàng; thuế suất, tiền thuế giá trị gia tăng (nếu có); tổng số tiền thanh toán; chữ ký người bán, người mua hàng.

2. Như đã nói trên, các khoản trả lãi tiền vay ngân hàng sẽ được tính vào chi phí khi tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nếu có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay ngân hàng. Về thời hạn sáu tháng của hóa đơn mà bạn nói, đó là thời hạn để kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, chứ không áp dụng trong trường hợp kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Việc bạn thế chấp đất là để vay vốn kinh doanh (thể hiện trong hợp đồng vay) chứ không phải để xây dựng căn nhà, nên khi bạn bán căn nhà, phần lãi vay sẽ không được tính vào chi phí để tính thuế thu nhập cá nhân mà được tính vào chi phí khi tính thuế đối với thu nhập từ việc kinh doanh của bạn.

3. Khi em trai của bạn bán căn nhà được tặng, cho thì giá bán trong hợp đồng mua bán giữa em trai của bạn với bên mua sẽ là giá vốn để làm căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân cho bên mua.