Kinh nghiệm cải tạo chung cư cũ ở các nước phát triển

Tình trạng hộ dân chưa chịu di dời do những vướng mắc liên quan đến mức tiền hỗ trợ, bồi thường hoặc không đồng ý với nơi tái định cư... khá phổ biến đối với việc cải tạo chung cư cũ. Ở một số nước như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản, Nga cũng từng phải đối mặt với vấn đề này và họ đã có cách giải quyết khá hiệu quả. Hiện nay, những khu tái định cư ở đây rất đẹp, đồng bộ và quy mô, trở thành một khu đô thị mà không phải riêng lẻ 1-2 toà nhà.

Thành lập bộ phận giải quyết riêng

Nguyên tắc giải quyết chung cư cũ của Trung Quốc là phải tôn trọng ý kiến người dân nhưng chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng và đúng mức, không để một vài cá nhân ảnh hưởng tới cả chính sách lớn của đất nước. Theo đó, chính phủ nước này lập ra một Uỷ ban giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng, ban đầu thoả thuận trong khung chính sách, sau đến một nấc không thể thoả thuận, thì đưa ra Ủy ban để xét, lúc này không đàm phán nữa mà người dân sẽ phải di dời theo quyết định của Ủy ban.

Quyết định phần lớn dựa theo dân

Ở Nhật Bản, chính phủ đóng vai trò quan trọng trong tiến trình bằng luật cải tạo mới khu vực đô thị và đặc biệt là hỗ trợ tài chính. Chủ đầu tư thực hiện cải tạo chung cư ở nước này sẽ nhận được trợ cấp từ ngân sách quốc gia: Tỷ lệ trợ cấp khác nhau phụ thuộc vào các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Nhà đầu tư có thể nhận được khoảng 20-25% trợ cấp so với tổng chi phí dự án tùy theo từng loại dự án đổi mới nhà ở (khoảng 10% đối với các dự án thương mại).

Ở Nhật, nhờ chính sách can thiệp mạnh mẽ từ chính phủ, các chung cư cũ tại những quận thương mại trung tâm Tokyo đã trở thành những khu phố sầm uất, thu hút rất đông người nước ngoài đến sinh sống

Nhà đầu tư cũng sẽ được vay để phát triển dự án cải tạo. Hầu hết các trường hợp, mức lãi suất thấp hơn nhiều (một số trường hợp là 0%) so với giá thị trường. Đối với người dân tại khu bị cải tạo không cần phải nộp thuế thu nhập cho tới khi họ nhận được nhà mới. Trong 5 năm, thuế bất động sản cũng sẽ được khấu trừ 50%.

Ngoài ra, tại Nhật Bản, để thực hiện việc cải tạo chung cư cũ, chính phủ phải nhận được sự đồng ý của một số lượng nhất định người sống trong chung cư đó. Cụ thể, đối với việc cải tạo một tòa trong chuỗi chung cư, chính phủ cần 4/5 số ý kiến của người sống trong chung cư đó mới được coi là đồng tình. Đồng thời, 3/4 số người sống trong chuỗi chung cư này cũng phải đồng ý cho cải tạo thì chính phủ mới có thể bắt đầu công việc. Trong trường hợp, chính phủ muốn cải tạo cả chuỗi chung cư cũ, họ phải nhận được sự đồng ý của ít nhất 2/3 số người trong tổng số người sống trong các tòa thuộc chuỗi và 3/4 số người sống trong từng chung cư.

Không di dời, chỉ cải tạo chung cư trên 5 tầng

Ở Moscow, Cộng hòa Liên bang Nga, vấn đề cải tạo nhà cũ thậm chí còn nan giải hơn Trung Quốc và Nhật Bản vì trong tổng khối lượng nhà ở của thành phố Moscow, các seri nhà ở “không phá dỡ được” chiếm đến 13,6%. Nhà thuộc các seri này thường được xây dựng ở những khu vực hoạt động đầu tư lớn nhất trong thành phố. Chính phủ đã thực hiện phương án không di dời mà chỉ cải tạo và hiện đại hóa những khu chung cư trên 5 tầng theo hai hình thức: Cải tạo mà không làm tăng quỹ ở và cải tạo làm tăng quỹ ở.

Thành phố Moscow của cộng hòa liên bang Nga có rất nhiều tòa nhà chung cư được cải tạo một cách khang trang, hiện đại

Cải tạo mà giữ nguyên quỹ ở được tập trung trước hết vào việc sửa chữa cơ bản các ngôi nhà hiện có và các mạng lưới kỹ thuật. Đối với mỗi khu dân cư, tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của thành phố mà hiện đại hoá toàn bộ ngôi nhà, có liên quan đến cấp nhiệt, sưởi và trang trí hoàn thiện các mặt nhà, lắp đặt thang máy, cải thiện tiện nghi và cây xanh đối với địa bàn liền kề. Đặc biệt là có các giải pháp đảm bảo thu hút vốn đầu tư để thực hiện trong thời gian ngắn nhưng lại thường phát sinh những khối lượng mới.

Cải tạo có phát triển, làm tăng quỹ ở được thực hiện bằng cách xây cơi lên trên và xây tầng áp mái. Phương pháp này hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bởi làm tăng thêm được một vài tầng nữa mà không phải thêm chi phí để gia cố kết cấu. Có vốn đầu tư, sẽ tiến hành sửa chữa cơ bản ngôi nhà, hiện đại hoá và xây thêm lồng thang máy, ống xả rác, cải thiện tiện nghi của các khu vực bằng cách xây dựng gara ô tô ngầm và nổi, bến đỗ xe, tiến hành sửa chữa một phần mạng lưới kỹ thuật bên ngoài.

Việt Nam học được gì?

Từ đó, có thể thấy, mấu chốt để thực hiện được việc cải tạo, xây mới chung cư cũ là phải thực hiện có hiệu quả khâu xã hội hóa bằng cách thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Điều này đòi hỏi phải có sự can thiệp mạnh mẽ của chính quyền thành phố. Tiềm lực kinh tế chưa đủ mạnh thì nên hỗ trợ theo từng khu chung cư cụ thể và tập trung hỗ trợ vào khâu khó khăn, phức tạp nhất là giải phóng mặt bằng.

Đi cùng với đó là nguồn vốn hỗ trợ với lãi suất thấp, ổn định nhằm tạo sự hấp dẫn, thu hút được các thành phần kinh tế, nhà đầu tư tham gia. Và cũng cần tính đến khả năng chính quyền mua lại nhà của dân với một mức giá nào đó và hỗ trợ họ mua nhà thu nhập thấp ở nơi khác. Còn chung cư cũ trở thành nhà ở thương mại, cho phép các doanh nghiệp bất động sản đấu thầu dự án, số tiền thu được nộp vào ngân sách bù cho số đã bỏ ra. Như thế, cách làm này vừa xóa bỏ được những chung cư đã hết hạn sử dụng vừa giúp người dân có nơi ở ổn định và các doanh nghiệp có thể thu lợi từ cách làm này mà tích cực tham gia chương trình.

Hải Linh (TH)