Không thu quá 50% giá trị trước khi bàn giao căn hộ

Sáng ngày 12/3, Bộ Xây dựng và Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã tổ chức Hội thảo để lấy ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.

Dự thảo Nghị định này gồm 3 chương, 19 điều quy định về điều kiện của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai...

Theo điểm a, khoản 1 Điều 3, Chương I của Dự thảo Nghị định, các tổ chức, cá nhân muốn hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với những trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định về chủ trương đầu tư.

Đối với những trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh không thuộc điểm a, khoản 1 Điều 3, Chương I, doanh nghiệp phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.

Những doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS từ trước ngày 1/7/2015 nhưng chưa đảm bảo mức vốn pháp định theo quy định mới thì vẫn tiếp tục được phép kinh doanh nhưng phải bổ sung đủ mức vốn pháp định theo quy định.

Chủ đầu tư dự án nhà có vốn đầu tư nước ngoài không được thu quá 50% giá trị căn hộ khi chưa bàn giao nhà cho người mua

Về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, điểm đáng chú ý trong quy định của Dự thảo Nghị định là: Đối với các dự án có chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chủ đầu tư không được thu quá 50% tổng giá trị căn hộ khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.

Bên cạnh đó, việc thanh toán khi mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không vượt quá 30% giá trị của hợp đồng.

Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng thì không được thu quá 70% giá trị hợp đồng.

Đối với tất cả các trường hợp, khi chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua thì bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;

Phần giá trị còn lại của hợp đồng sẽ được thanh toán khi cơ quan Nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua.

Góp ý với Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên của VIAC cho rằng, Dự thảo Nghị định vẫn còn một số quy định chưa hợp lý cần xem xét lại.

Cụ thể, với quy định mức vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS là 50 tỷ đồng điểm a, khoản 1, Điều 3 Dự thảo Nghị định, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng nội dung này là trái luật.  Bởi khoản 1, Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Luật sư Đức cho rằng, từ trước đến nay, vốn pháp định được giải thích trong các đạo luật là mức vốn tối thiểu phải có để được thành lập doanh nghiệp. Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS quy định doanh nghiệp có "vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng", thì cũng không thể hiểu là sẽ còn mức vốn pháp định khác cao hơn ngoài mức 20 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Luật sư Đức cũng cho rằng quy định bắt buộc phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng và việc ấn định lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp trong Dự thảo là chưa hợp lý.

Liên quan đến nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất (Điều 8, Chương II của Dự thảo), ông Nguyễn Quốc Hiệp, TGĐ Tổng Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP - Invest) cho rằng, hướng dẫn của Dự thảo Nghị định vẫn còn khá sơ sài. Hiện nay, vấn đề vướng mắc là các cơ sở sản xuất công nghiệp di dời ra khởi nội đô thành phố có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không(?). Thực tế, các địa phương đều hướng dẫn doanh nghiệp phải thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty kinh doanh BĐS để hợp tác đầu tư chứ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ông Hiệp đề xuất: "Đề nghị Bộ Xây dựng cho phép bổ sung quy định doanh nghiệp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có nhu cầu sử dụng nữa".

Góp ý với Dự thảo, bà Phan Hải Anh, Luật sư của Tập đoàn Vingroup cho rằng, đăng ký vốn pháp định là một nội dung trong thủ tục đăng ký kinh doanh được thực hiện tại cơ quan đăng ý kinh doanh. Nếu quy định nhiều mức vốn pháp định như trong Dự thảo Nghị định thì sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng luật. Trong khi đó, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS đã có quy định chủ đầu tư thực hiện dự ấn đầu tư BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (ở mức 15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án. "Vì vậy, chúng tôi đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS là 20 tỷ đồng", bà Hải Anh nói.