Khoảng trống pháp lý phía sau đầu tư farmstay

Ảnh quảng cáo dự án Lâm Đồng Farmstay trên mạng

Đầu tư và chốt lời, nếu muốn!

Farmstay là mô hình bán đất trang trại nghỉ dưỡng mới xuất hiện trên thị trường, có nghĩa là một sản phẩm lai - kết hợp giữa hai từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).

Gần đây, khi sử dụng từ khóa “farmstay” trên các công cụ tìm kiếm trực tuyến, sẽ có hàng chục ngàn kết quả giới thiệu các dự án hợp tác đầu tư nông trại nghỉ dưỡng. Thậm chí, nhiều dự án bên bán còn cam kết lợi nhuận cao sau một thời gian đầu tư để thu hút người tham gia hợp tác.

Theo thông tin được quảng bá rầm rộ trên các trang mạng xã hội trong vài tháng gần đây, nổi bật nhất là dự án Lâm Đồng Farmstay có diện tích 280ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng). Chủ đầu tư rao bán đất trang trại với giá khá hấp dẫn, chỉ 370 triệu đồng cho 5.000 mét vuông.

Theo thông tin quảng cáo, người mua có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ ba chốt lời nếu muốn... Dự án có chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm; ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại và tái sử dụng theo dự án.

Trong vai khách hàng muốn hợp tác đầu tư, người viết liên hệ với một số điện thoại đăng trên thông tin quảng cáo dự án. Chủ nhân số điện thoại này giới thiệu là giám đốc dự án Lâm Đồng Farmstay.

Vị này cho biết nếu khách đặt chỗ thì công ty sẽ tổ chức cho đi tham quan dự án. Hiện nay, toàn bộ khu đất đang được công ty xin phép chuyển đổi thành khu du lịch sinh thái. Với quy mô 280ha, doanh nghiệp đã triển khai được hơn 150 lô (mỗi lô khoảng 5.000 mét vuông), hiện đã tiến hành mở bán đợt 1 với 60 lô.

“Đây là mô hình đầu tư thời thượng khi giá trị gia tăng từ trang trại là rất lớn cùng với cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư. Đây không phải là hình thức mua đứt bán đoạn mà người mua có thể ký hợp đồng hợp tác đầu tư và chốt lời linh động với bên bán hoặc tìm được bên thứ ba. Xu hướng kinh doanh kỳ nghỉ gắn với nông trại đang lên ngôi thì việc tham gia đầu tư farmstay chắc chắn trở thành trào lưu và lợi tức cho người đầu tư tiên phong là rất lớn”, vị này tư vấn.

Khi hỏi về việc ra sổ đỏ riêng cho từng lô đất, bên bán cho rằng chỉ có sổ đỏ chung cho toàn bộ khu, người mua tham gia dưới hình thức hợp tác góp vốn và nhận phần đất mình được chia. Sau khi góp vốn có thể tự làm nhà tạm và canh tác nông sản hoặc giao lại cho bên bán triển khai hộ và sẽ thu hoạch theo mùa.

Tuy nhiên, khi kiểm tra thì sổ đỏ của khu đất là đất rừng sản xuất. Bên cạnh đó, giấy phép đầu tư được cấp cho Công ty CP Đại Hải (chủ đầu tư) là giao đất giao rừng để bảo vệ trồng rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và chăn nuôi. Đồng thời, không chuyển đổi dự án này sang làm du lịch sinh thái.

Như vậy, với những thông tin trên thì rủi ro pháp lý có thể xảy ra cho khách hàng đằng sau thỏa thuận hợp tác quản lý của chủ đầu tư và những cam kết lợi nhuận.

Hiện tại, các đơn vị chào bán farmstay còn đang nhân rộng mô hình này trải dài các điểm đến như Bình Châu - Vũng Tàu, Lagi - Bình Thuận, Hàm Tân, Hàm Thuận Bắc, Ninh Thuận, Lâm Đồng, Long Khánh, Gia Lai, Long An, Vũng Tàu, Củ Chi (TP.HCM)... với những cam kết lợi nhuận lên đến 15-20%.

Tại một hội thảo về bất động sản nghỉ dưỡng gần đây, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital, cho rằng những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12%/năm với bất động sản nghỉ dưỡng là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy.

Vẫn còn một khoảng trống pháp lý

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho rằng, với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý khó được đảm bảo. Phần đất nhà đầu tư góp vốn để nhận thường không có sổ đỏ riêng, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ nhưng chẳng có gì chắc chắn.

Theo luật sư Phạm Đình Bắc (Đoàn Luật sư TP.HCM), vướng mắc trước tiên là thời hạn sử dụng đất, vì hầu hết các dự án đều có thời hạn 50 năm, hoặc chỉ được xây dựng nhà tạm. Do vậy, việc cấp sổ đỏ hay sổ hồng cho các loại hình bất động sản này gặp nhiều vướng mắc, bất cập và điều này cũng gây khó khăn cho nhà quản lý.

“Là loại hình kinh doanh mới, với quyền sử dụng đất thay đổi linh hoạt, thời gian đầu tư ngắn, chủ yếu do hai bên tự thỏa thuận các điều khoản kết hợp, nên thông thường các hợp đồng thường thiếu chặt chẽ và dễ dẫn đến rủi ro cho người mua. Do vậy, khi phát sinh khúc mắc sẽ thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết”, ông Phạm Đình Bắc cho hay.

Trong khi đó, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định farmstay là một hình thức kinh tế chia sẻ cũng như condotel, tính pháp lý chưa rõ ràng. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống.

“Như vậy có thể thấy tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu là chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại”, ông Võ nói.

(Theo Thời báo Kinh tế Sài Gòn)