Khi người bán đất qua đời, giao dịch mua đất liệu có hiệu lực?

Nguyễn Văn Định

Trong trường hợp của bạn, có thể tạm chia ra hai trường hợp sau:

Trường hợp 1:

Nếu chú bạn và người mua mảnh đất đã lập văn bản chuyển nhượng và được công chứng, chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì cách giải quyết như sau:

Cụ thể, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Bên cạnh đó, cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014: "Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng".

Do đó, trong trường hợp này, dù chú bạn đã mất nhưng hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực tại thời điểm được công chứng. Khi đó, người mua vẫn có thể mang hợp đồng chuyển nhượng này đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi người bán đất mất nhưng hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực thì người mua
có thể mang hợp đồng đến cơ quan thẩm quyền để làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận

Trường hợp 2:

Nếu chú bạn và người mua chưa lập văn bản chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định hoặc đã lập hợp đồng nhưng không có giá trị pháp lý thì cách giải quyết như sau:

Người mua đưa ra chứng cứ chứng minh rằng họ và chú bạn đã có thỏa thuận chuyển nhượng và họ đã chuyển một phần hoặc toàn bộ số tiền thỏa thuận cho chú bạn. Nếu chứng minh được, người mua có quyền làm đơn gửi Tòa án, yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng.

Sau khi được Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng, người mua có thể làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu giữa người mua và những người thừa kế của chú bạn xảy ra tranh chấp, một trong hai bên có thể khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Quốc Bảo
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội