Kết thúc cuộc trả giá hệ số sử dụng đất ở khu đô thị mới Tân Cảng

Khu vực phức hợp Tân Cảng có diện tích 43,3 ha, trong đó 37 ha đất kho bãi sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở và thương mại. Việc khai thác, tái đầu tư trên hệ thống kho bãi kém hiệu quả đang được TP tích cực triển khai và người dân ủng hộ. Tuy nhiên, quy hoạch chi tiết khu phức hợp Tân Cảng cũng đang gây nhiều lo lắng trong dư luận.

Phối cảnh khu phức hợp Tân Cảng. Ảnh: Công ty Tân Cảng Sài Gòn

Vị trí phía đông và đông bắc giáp sông Sài Gòn, phía tây giáp đường Nguyễn Hữu Cảnh, phía nam giáp khu dân cư Saigon Pearl và các khu dân cư hiện hữu, phía bắc giáp chân cầu Sài Gòn và cầu vượt Nguyễn Hữu Cảnh; có thể thấy khu phức hợp Tân Cảng án ngữ vị trí rất quan trọng- cửa ngõ phía đông vào trung tâm TP.

Đây cũng là một trong hai nút thắt về giao thông khó gỡ của TP: Đinh Tiên Hoàng- Điện Biên Phủ và Nguyễn Hữu Cảnh- Tôn Đức Thắng- Đinh Tiên Hoàng. Cầu Sài Gòn mới đưa vào vận hành đã giải quyết phần nào tình trạng ùn tắc giao thông nhưng chưa phải là giải pháp triệt để.

Theo nhiệm vụ quy hoạch khu trung tâm 930 ha do Công ty Nikken Sekkei thực hiện (đã được UBND TP phê duyệt), khu phức hợp Tân Cảng có hệ số sử dụng đất là 2,18.

Thế nhưng Tổng công ty Tân Cảng Sài Gòn (SNP) liên tục đề nghị UBND TP  điều chỉnh hệ số sử dụng đất lên 2,5 rồi lên 5 với lý do: huy động nguồn lực tài chính phục vụ cho nhiệm vụ quốc phòng quan trọng.

Dựa trên tính toán về năng lực chia sẻ lưu lượng giao thông từ các tuyến đường ven sông và trục Nguyễn Hữu Cảnh cùng với quy hoạch phát triển giao thông toàn TP, SNP cho biết với hệ số sử dụng đất là 5 năng lực thông hành trong khu vào khoảng 0,84- 0,85 , vẫn đảm bảo quy chuẩn Việt Nam.

Bên cạnh đó, tính chất khu đô thị phức hợp với nhiều tiện ích nên nhu cầu đi khỏi khu đô thị sẽ ở mức tối thiểu, hạn chế đáng kể áp lực giao thông ra bên ngoài (!) Do đó, khu đô thị hình thành với hệ số sử dụng đất là 5, áp lực giao thông tăng lên không đáng kể so với khi không có dự án.

Tất nhiên, các lập luận này không thuyết phục được các đơn vị chức năng của Tp.HCM. Bởi lẽ, việc tăng gấp đôi hệ số sử dụng đất sẽ kéo theo sự gia tăng mật độ xây dựng cũng như gia tăng dân số.

Sở Giao thông- Vận tải tính toán với hệ số sử dụng đất là 5 thì năng lực thông hành là 0,92- 1,07 vượt quá tiêu chuẩn Việt Nam, thường xảy ra tình trạng tắc nghẽn. Vì thế, Sở Giao thông – Vận tải đưa ra bài toán đánh đổi: nếu ưu tiên hệ số sử dụng đất cho Tân Cảng (vẫn phải nhỏ hơn 5) thì phải giảm hệ số sử dụng đất các dự án lân cận trong khu vực.

Còn Sở Quy hoạch- Kiến trúc tỏ ra hoài nghi với số liệu tính toán của SNP và các đơn vị tư vấn. Sở này lo ngại khi tăng hệ số sử dụng đất lên 5 thì không chỉ giao thông mà cảnh quan kiến trúc trong khu vực cũng bị phá vỡ.

Còn theo một số chuyên gia khác, nếu SNP muốn tăng hệ số sử dụng đất phải có giải pháp về giao thông và đầu tư các hạng mục giao thông bổ sung, không thể lấy ngân sách TP đầu tư. Sau nhiều lần kiến nghị của SNP, Thành ủy Tp.HCM đã quyết định tăng hệ số sử dụng đất khu phức hợp Tân Cảng từ 2,5 lên 3,71.