Kênh đầu tư mới: Săn nhà cũ làm ký túc xá mini cho thuê

Sau một thời gian tìm kiếm, anh Võ cũng ưng ý một căn nhà phố cũ, rộng hơn 30m2 (một trệt một gác) đang rao cho thuê. Ngôi nhà này cách phố đi bộ Bùi Viện (phố Tây - Phạm Ngũ Lão quận 1) vài phút đi bộ, trong nhà bề bộn và đầy rác. Anh Võ quyết định nắm lấy cơ hội, thương lượng chủ nhà để thuê được giá “mềm”, lũy tiến trong 1,5 năm để mở ký túc xá mi ni.

Anh Võ cho biết, thách thức đầu tiên của anh với người bạn là phải mất liền mấy tuần mới dọn sạch rác trong nhà. Khoản chi phí thu gom, di dời đồ phế thải gần bằng tiền thuê nhà một tháng. Đến khi bắt tay vào cải tạo không gian và chuẩn bị nội thất, anh và bạn lại đau đầu vì vốn í.

Do ngân sách eo hẹp, Võ quyết định dùng gỗ tạp làm vật liệu nội thât nhưng tìm thợ mộc lành nghề để đo ni đóng giày bàn ghế nhỏ xinh. Võ bố trí Kí túc xá mini của mình theo phong cách cổ điển, đơn giản, nhẹ nhàng từ đồ dùng đến đồ trang trí. Toàn bộ diện tích kê được 9 chiếc giường, trong đó gồm cả giường đơn và giường tầng. Trong phòng cũng được trang bị đủ máy lạnh, máy nước nóng và wifi.

Cải tạo xong ngôi nhà, cân đối giữa chi phí đầu tư và tiền thuê nhà hàng tháng, Võ đưa ra giá thuê khởi điểm chỉ từ 100.000-150.000 đồng một giường mỗi đêm. Ngoài ra khách thuê còn được miễn phí bữa sáng với mì gói, bánh mì, ốp la, mứt trái cây, trà và cà phê. Với những khách thuê từ 2 đêm trở lên, anh tặng thêm gói giặt ủi. Khách nào chỉ nghỉ trưa thì chi phí là 50.000 đồng một buổi, áp dụng từ 11h30-13h hàng ngày. Với những khách cần thuê dài hạn có thể thương lượng giá.

Sau khi cải tạo nhà phố cũ diện tích nhỏ thành kí túc xá mini, mỗi dorm cho thuê với giá 150.000 đồng một giường một đêm. Kiểu lưu trú này được quảng bá trên nhiều trang thông tin đặt phòng cho khách du lịch tại Tp.HCM. Ảnh: N.T

Bắt đầu từ quý III/2017, Võ đưa khu ký túc xá mini 9 giường của mình vào hoạt động. Sau khi đăng quảng cáo trên một số kênh thu hút giới trẻ và khách nước ngoài, cả anh và người bạn hùn vốn đều rất hồi hộp chờ phản hồi. Sau khoảng một tháng lăn lộn tìm khách, có những lúc vô cùng bối rối với màn thương lượng mặc cả sát ván của khách thuê theo tuần và theo tháng, tự tay quản lý, dọn dẹp, giặt đồ cho khách để tiết giảm chi phí, khu tập thể của Võ cuối cùng đã kín giường. Anh cũng liên tục nhận được điện thoại đặt hàng của khách mới.

Võ kể, lúc đầu rất lo sẽ không tìm được khách thuê nên luôn chuẩn bị sẵn tinh thần phải bù lỗ vài tháng đầu. Vì vậy, kết quả kín giường ở giai đoạn đầu có thể coi là thắng lợi tạm thời. "Nếu duy trì được lượng khách ổn định, có thể hoàn vốn trước một năm”, Võ tiết lộ.

Trên thị trường, mô hình săn nhà cũ ở trung tâm Sài Gòn làm ký túc xá mini cho thuê hiện đang trở thành kênh đầu tư ngách được người ưa chuộng đầu tư trải nghiệm. Với kênh đầu tư này, dòng vốn bỏ ra không nhiều, khoảng một vài trăm triệu đồng trở xuống. Anh Tuấn, một dân phượt đã thành thạo cách bố trí, quản lý nhà nghỉ dạng dorm cũng thuê một căn hộ chung cư cũ trên phố Lý Tự Trọng, quận 1, Tp.HCM và cải tạo lại. Anh tự tay trang trí căn hộ này thành một ký túc xá trang bị 12 giường tầng, phong cách tĩnh lặng. Ưu điểm của căn hộ là có view thành phố cực đẹp, có không gian chung để đọc sách, uống trà, thiền định, do đó anh ra giá thuê 300.000 đồng/giường/đêm.

Tuấn cho biết, anh chọn căn hộ này để đầu tư vì có view độc đáo với khoảng cách rất gần các điểm du lịch nổi tiếng giữa lòng Sài Gòn. Vì yêu thích, Tuấn sẵn sàng đầu tư bài bản để có một ký túc xá đặc biệt với gu riêng của mình. Căn hộ chung cư ở đây có giá thuê mỗi tháng từ 1.200-1.800 USD, khách phải đặt cọc 2 tháng và trả trước một tháng đầu. Giá thuê và chi phí nội thất, cải tạo lại căn hộ không dưới vài trăm triệu. Tuấn cho biết, nếu có lượng khách ổn định, quản lý tốt thì có thể thu hồi vốn sau 1 năm hoạt động.

Theo khảo sát của PV VnExpress, trong vài thập niên qua mô hình phòng cho thuê tập thể, hay tên khác là dorm, ký túc xá mi ni xuất hiện nhiều ở khu vực bán kính 1-2km xung quanh phố Tây Bùi Viện - Phạm Ngũ Lão. Phần lớn nguồn cung trên thị trường là do người có nhà nhỏ tự đầu tư, kinh doanh. Trong vài năm gần đây, xu hướng săn nhà cũ để làm dorm cho thuê trở nên phổ biến hơn khi giới trẻngày càng ưa chuộng trải nghiệm du lịch bụi, đi phượt giá rẻ. Khách sử dụng loại hình lưu trú này chủ yếu là người trẻ thích lối sống xê dịch kinh phí rẻ. Ngoài ra khách thuê còn có những phượt thủ tỉnh lẻ muốn khám phá Sài Gòn và Tây ba lô du lịch tự túc.

Theo ông Phan Công Chánh, CEO Công ty CP đầu tư bất động sản Phú Vinh, săn nhà cũ để làm phòng tập thể, ký túc xá mini cho thuê là một kênh đầu tư khá hợp lý với nhà đầu tư có vốn nhỏ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Do vốn ít, thời gian thu hồi dòng tiền ngắn nên ngày càng có nhiều nhà đầu tư muốn thử nghiệm đồng thời xem đây như một mô hình đầu tư trải nghiệm.

Đầu tư trải nghiệm có nghĩa là nhà đầu tư sẽ tự mình tham gia vào mọi khâu từ chuẩn bị mặt bằng, cải tạo, thiết kế, marketing, quản lý cho đến cung ứng dịch vụ. Nhiều người thậm chí làm osin cho chính khu ký túc xá của mình để lấy công làm lời. Đặc điểm chung của kênh đầu tư này là nhà đầu tư phải thật sự yêu thích, am hiểu dự án của mình. Có như vậy họ mới đủ kiên nhẫn theo đuổi vì đây là mô hình mất không ít thời gian và tốn công sức.

Cũng theo chuyên gia Phan Công Chánh, tại Tp.HCM số lượng dorm trên thị trường khá nhiều nhưng thường có quy mô rất nhỏ. Mỗi dự án phổ biến từ 6-10 giường, cao lắm cũng chỉ khoảng đôi ba chục giường. Các dorm được tận dụng chủ yếu từ không gian nhà phố hẻm gần trung tâm Sài Gòn, diện tích nhỏ hẹp, từ 30-40m2. Tại phố Tây Bùi Viện, nhiều dorm được tối giản mọi tiện ích, chỉ kê giường cho khách ngủ, diện tích từ 15-20m2. Đây là một thị trường ngách hạn hẹp, phục vụ số ít nhu cầu cá biệt.

Ông Chánh cho rằng, có thể xem các dorm này là sản phẩm bổ sung cho thị trường dịch vụ lưu trú, tuy nhiên, nếu xét ở góc độ nguồn cung, do rổ hàng hóa khiêm tốn, nên mô hình này không thể thay thế các khách sạn 2-5 sao hay khách sạn mini.

Chuyên gia này cũng đưa ra lời khuyên cho bài toán thuê nhà cũ để kinh doanh dorm là quy mô càng nhỏ càng thuận lợi trong quản lý và khai thác, do nhà đầu tư phải tự túc ở tất cả các khâu. Lợi nhuận mà mô hình này mang lại có thể đạt trung bình 15% và tối đa khoảngt 25-30%. Thời gian hoàn vốn từ 6-12 tháng tùy vào công suất khai thác. Với những suất đầu tư cao, có thể sẽ càng nhiều rủi ro vì thời gian hoàn vốn sẽ bị kéo dài.

Để thành công với kênh đầu tư này, điều đầu tiên cần đạt được là công suất thuê giường phải cao, tỷ lệ lấp đầy tối thiểu phải đạt trên 80%. Ngoài ra suất đầu tư cũng phụ thuộc vào thời hạn thuê mặt bằng đủ để nhà đầu tư hoàn vốn và có lãi. Trong trường hợp thời gian thuê quá ngắn thì phải đảm bảo tốc độ hoàn nhanh. Ngược lại, nếu thuê thời hạn dài mà không có khách thì cũng dễ dẫn đến thất bại.