Huyện Củ Chi, Tp.HCM: “biến tấu” quy định đất đai

Theo Quyết định (QĐ) 19/2009 của UBND Tp.HCM về quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa và QĐ 54/2012 sửa đổi bổ sung một số điều của QĐ 19 (QĐ 54), điều kiện tách thửa của huyện Củ Chi đối với đất ở: nếu đã có nhà, diện tích các thửa đất sau khi tách phải không dưới 80 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m; nếu chưa có nhà thì 120 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7 m. Đất nông nghiệp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp không nhỏ hơn 1.000 m2/thửa. Đất nông nghiệp khác, diện tích tối thiểu các thửa sau khi tách không nhỏ hơn 500 m2.

Thế nhưng, UBND huyện Củ Chi đang áp dụng quy định của thành phố theo những nguyên tắc riêng mà chỉ có họ mới hiểu.

“Chết đứng khi hồ sơ bị trả lại”

Bà Lê Thị Nguyệt (ngụ ấp Mũi Lớn 2, xã Tân An Hội) có 1.137 m2 đất, ngang 24 m, gồm một phần đất ở nông thôn và đất màu, nằm trong khu dân cư hiện hữu. Phần đất này được chia đều cho 4 người con cất nhà ở đã lâu.

Năm 2011, bà Nguyệt xin tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất cho các con nhưng UBND huyện Củ Chi không đồng ý với lý do dưới chuẩn. Vì thế, quyền sử dụng toàn bộ thửa đất phải sang qua cho người con út đứng tên.

“Lúc ngân hàng gọi điện thông báo chú út không có khả năng trả nợ nên sẽ phát mãi thửa đất, cả nhà mới biết sổ đỏ đã bị thế chấp. Bây giờ hằng tháng, anh chị em phải góp tiền trả cho ngân hàng. Chúng tôi rất mong được giải quyết tách thửa” - ông Lê Thanh Bình, con cả bà Nguyệt, cho biết.

Thửa đất của bà Lê Thị Nguyệt đủ chuẩn nhưng không được giải quyết tách thửa

Theo trình bày của ông Nguyễn Hữu Nghĩa (ngụ xã Tân An Hội), ông có thửa đất hơn 2.600 m2, trong đó 1.200 m2 là đất thổ cư.

“Nghĩ đủ điều kiện nên tôi tách thửa, bán 267 m2 phần đất thổ cư với giá 310 triệu đồng, nhận trước 280 triệu đồng. Khi đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Củ Chi làm thủ tục sang tên đăng bộ, tôi chết đứng khi hồ sơ bị trả lại với lý do tách thửa dưới chuẩn theo QĐ 19. Đất không bán được, tôi phải đền gấp đôi hợp đồng cho bên mua” - ông Nghĩa nói.

Tương tự, ông Tô Văn Cồ (ngụ xã Phước Vĩnh An) có 748 m2 đất, gồm 640 m2 đất ở. Ông Cồ xin tách thành 3 thửa, diện tích đất ở nhỏ nhất là 175 m2, vượt chuẩn rất nhiều nhưng cũng bị trả hồ sơ với lý do dưới chuẩn.

Nhiều thiên lệch

Đáng nói, trong khi nhiều trường hợp đủ chuẩn không được tách thửa thì các trường hợp dưới chuẩn lại được giải quyết. Ông Phạm Văn Đô (ngụ xã Phước Thạnh) xin tách phần đất trồng cây hằng năm khác (nằm ngoài khu dân cư hiện hữu) thành 2 thửa diện tích 1.480 m2 và 460 m2. Chiếu theo QĐ 19, đối với đất nông nghiệp khác, diện tích mỗi thửa không dưới 500 m2, UBND huyện Củ Chi vẫn chấp nhận cho ông Đô tách thửa để chuyển nhượng vì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và hoàn cảnh khó khăn.

Nhưng cũng là hoàn cảnh khó khăn, bị ung thư giai đoạn cuối, để có tiền chữa bệnh, bà Mai Thị Triều (ngụ ấp Mũi Lớn 1, xã Tân An Hội) xin tách phần đất, gồm đất ở và đất trồng cây lâu năm, thành 2 thửa 155 m2 và 890 m2, để chuyển nhượng, xã Tân An Hội không giải quyết vì dưới chuẩn. Bà Triều làm đơn xin cứu xét, UBND huyện Củ Chi đồng ý cho tách thửa.

Khi bà Triều ký hợp đồng chuyển nhượng, làm thủ tục đăng bộ sang tên cho bên mua, hồ sơ bị ách lại với lý do đất thuộc diện thu hồi theo quy hoạch khu đô thị Tây Bắc, phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng. Trong khi đó, quy hoạch khu đô thị Tây Bắc được làm sau ngày UBND huyện Củ Chi chấp thuận cho bà Triều tách thửa và khu đất này vẫn chưa có quyết định thu hồi.

“Đẻ” quy định

Tháng 4/2012, Văn phòng UBND huyện Củ Chi phát hành Thông báo 72 truyền đạt chỉ đạo của ông Lê Minh Tấn, Chủ tịch UBND huyện, về giải quyết vướng mắc QĐ 19 của thành phố. Trong đó cho phép các trường hợp trước đây đã được giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở một phần thửa đất nhưng vẫn ghi cùng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay có nhu cầu tách thành 2 thửa (đất ở và đất nông nghiệp) thì diện tích tối thiểu được tách ra và còn lại không dưới 40m2. Thế nhưng, trong rất nhiều hồ sơ xin tách thửa với diện tích từ 40-80 m2, nộp sau tháng 4-2012 vẫn bị huyện Củ Chi xét tách thửa dưới chuẩn.

Quy tắc “hoàn cảnh khó khăn” cũng được áp dụng triệt để trong Thông báo 72: Trường hợp người dân có hoàn cảnh khó khăn và có nhu cầu xây dựng nhà ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở một phần thửa thì đất phải nằm trong khu dân cư hiện hữu; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cập nhật biến động không tách thành 2 thửa đất mà chỉ ghi nhận phân thành 2 thửa với 2 mục đích sử dụng khác nhau trên cùng 1 giấy chứng nhận.

Đây là quy định khá vô lý và mâu thuẫn. Việc chuyển một phần hay toàn bộ diện tích thửa đất sang đất ở là sự lựa chọn của tất cả người dân, không thể chỉ xét cho người có hoàn cảnh khó khăn.

Theo quy định của pháp luật, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất là phù hợp quy hoạch, không có căn cứ nào là khu dân cư hiện hữu. Ngoài ra, đã cho phép các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được tách 2 giấy chứng nhận riêng nhưng vì sao chỉ cho cập nhật trên 1 giấy mà không cho tách thành 2 giấy.