Hủy hợp đồng đặt cọc, có phải bồi thường?

Trong hợp đồng có quy định nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp 5 lần (trong hợp đồng đặt cọc mới chỉ có chữ ký của bố tôi và vợ chồng chú thím tôi, chưa có chữ ký của mẹ). Trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng, địa chính phường phát hiện 2 nhà ở cạnh ngôi nhà chúng tôi, mỗi nhà lấn chiếm 20cm sang hàng rào chúng tôi.

Chúng tôi lập biên bản yêu cầu 2 bên xác nhận nhưng họ không chịu, nên đã phát đơn khiếu nại lên UBND phường và chờ giải quyết. Trong quá trình chờ giải quyết chúng tôi đề nghị bên mua (bên B) cho chúng tôi ứng 1/2 số tiền bán nhà để chú thím tôi mua nhà ở nơi khác nhưng họ không chịu.

Sự việc đang chờ UBND phường giải quyết không biết lúc nào xong, có thể kéo dài hàng tháng, hàng năm, nếu chờ đến khi giải quyết xong mới nhận được tiền thì số tiền đó đã mất đi giá trị. Nếu chúng tôi đơn phương phá bỏ hợp đồng đặt cọc mà bên mua kiện lên tòa án thì chúng tôi có phải chịu phạt như trong hợp đồng đã thỏa thuận không?

Mong được tư vấn. Chân thành cảm ơn

Nguyen Duc Luong

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý́, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự; việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Vì vậy, mặc dù ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của cả bố và mẹ bạn, nhưng nếu bố và chú, thím của bạn đã nhận tiền cọc của bên B để đảm bảo việc thực hiện giao kết hợp đồng bán nhà thì họ sẽ phải có nghĩa vụ chịu phạt cọc cho bên B nếu từ chối việc giao kết hợp đồng bán nhà theo thỏa thuận đã ký.

Pháp luật dân sự hiện hành cũng không có giới hạn về mức phạt cọc nên bố và chú, thím của bạn sẽ phải trả lại cho bên B số tiền đặt cọc đã nhận, cộng với một khoản tiền phạt cọc theo thỏa thuận tương đương với số tiền gấp 5 lần số tiền cọc đã nhận nếu họ đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã ký với bên B.

Lưu ý, nếu hai bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc thì bên đặt cọc sẽ mất tài sản đặt cọc nếu từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự; bên nhận đặt cọc sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự.

LS NGUYỄN VĂN HẬU
(Theo Tuổi trẻ)