Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ

Năm 2011 ông Trường có mua 1 mảnh đất, tình trạng mảnh đất ban đầu có đặc điểm như sau:

Mảnh đất được ông A và ông B mua chung với tổng diện tích là 208m2 (8m x 26m) trong đó diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng là 132m2, còn lại là diện tích lưu không (lưu không là mặt tiền, do trước đây mặt tiền là mương nước do người dân lấp đi). Toàn bộ diện tích này đều đứng tên ông A là người nộp thuế (kể cả phần lưu không). Sau đó, mảnh đất được tách làm đôi, diện tích mỗi mảnh là 66m2, mỗi mảnh đứng tên 1 người nhưng phần lưu không vẫn là ông A đứng tên.

Ảnh minh họa

Năm 2011, ông Trường mua lại mảnh đất của ông B (gồm tiền đất được cấp Giấy chứng nhận và tiền san lấp phần lưu không). Nhưng đến nay, sau nhiều lần yêu cầu sang tên phần lưu không để ông thực hiện nghĩa vụ thuế nhưng ông B đều từ chối và yêu cầu ông phải thương lượng với ông A.

Ông Trường hỏi, theo quy định thì ông có được sử dụng phần lưu không phía trước thửa đất ông đã mua không? Sau này diện tích lưu không này có được hợp thức hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Giả sử nếu ông thương lượng nhưng không có kết quả thì ông phải làm gì?

Trả lời:

Theo các vấn đề ông Trường trình bày thì chỉ cần tập trung xem xét giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện giữa ông Trường và ông B. Theo hợp đồng, ông Trường đã trả tiền cho ông B để nhận 66m2 đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông B và cả phần đất lưu không phía trước thửa đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất.


Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm về đất lưu không. Có thể hiểu đất lưu không là phần đất để trống có không gian thông thoáng, thường là hành lang hệ thống thủy lợi (đê điều, sông ngòi, kênh, mương), hành lang an toàn giao thông, hành lang lưới điện, hoặc dùng làm ngõ chung, lối đi chung…Có thể phần đất đó nằm trong quy hoạch sử dụng đất, hoặc chưa nằm trong quy hoạch mà Nhà nước chưa sử dụng đến.

Việc san lấp mương dẫn nước và chuyển nhượng phần đất là mương dẫn nước đã bị lấp để trống là hành vi lấn chiếm đất, chuyển nhượng đất trái pháp luật. Diện tích để trống phía trước thửa đất 66m2 mà ông Trường mua là đất Nhà nước chưa sử dụng. Diện tích để trống này trong hồ sơ địa chính không mang tên ông B, nên ông B không có quyền chuyển nhượng nó thu lợi.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trường và ông B bị vô hiệu một phần do ông B đã chuyển nhượng cả phần diện tích đất lấn chiếm chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Ông Trường có thể yêu cầu ông B hoàn trả tiền mua phần đất lấn chiếm đó.

Do ông Trường không thực hiện giao dịch chuyển nhượng nào với ông A, đất bỏ trống phía trước diện tích 66m2 ông Trường đã mua của ông B chưa ai được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, do đó  không có căn cứ để ông Trường thương lượng, hòa giải với ông A.

Đối tượng mà ông Trường thương lượng, hòa giải là ông B. Ông Trường cần làm đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có đất tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai. Nếu hòa giải không thành, ông Trường có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết, tuyên vô hiệu một phần hợp đồng đã ký với ông B.

Khi Nhà nước chưa sử dụng phần đất bỏ trống trước mặt tiền nhà ông Trường đã mua, ông có thể tạm thời sử dụng làm lối đi, hoặc trồng rau, hoặc dành để không gian thông thoáng.

Điều kiện hợp thức hóa phần đất bỏ trống phía trước thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Trường cần tham khảo quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 6, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và quy định về thu tiền sử dụng đất tại khoản 4, Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ bổ sung khoản 5 vào Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP.

Ls.Lê Văn Đài- VPLS Khánh Hưng
(Theo Chinhphu.vn)