HoREA kiến nghị đẩy mạnh việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai, người sử dụng đất có “quyền góp vốn quyền sử dụng đất” để cùng làm ăn chung, hoặc góp vốn vào các dự án nhà ở, dự án kinh tế. Chính sách mới này tương tự như các nước tiên tiến trên thế giới. Nếu áp dụng phương thức này để chỉnh trang đô thị cũ, phát triển các khu nhà ở, khu dân cư mới, khu đô thị mới, khu công nghiệp, dịch vụ thì chủ đầu tư sẽ có lợi khi giảm được chi phí bồi thường, GPMB, hạn chế xung đột quyền lợi giữa người dân và chủ đầu tư. Đồng thời, người sử dụng đất cũng sẽ được hưởng lợi, tài sản quyền sử dụng đất sau khi góp vốn vào doanh nghiệp sẽ sinh lợi, được ưu đãi thuê hoặc mua nhà, tạo được sự đồng thuận xã hội.

HoREA kiến nghị đẩy mạnh thực hiện “quyền góp vốn quyền sử dụng đất”

Nhưng trên thực tế, phương thức này gần như chưa được thực hiện nên không phát huy được tác dụng. Tại Tp.HCM, dự án Khu đô thị Cảng biển Hiệp Phước là dự án duy nhất vận động chủ đất góp vốn quyền sử dụng đất nhưng không thu hút được sự tham gia của người dân. Các chủ đầu tư phần lớn chỉ tập trung thương lượng, bồi thường với các chủ đất khiến phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp, xung đột lợi ích trong quá trình GPMB dự án.

Nguyên nhân dẫn đến phương thức này chưa được thực hiện gồm: Chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phương thức người dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chưa tuyên truyền để người dân hiểu rõ lợi ích khi thực hiện theo phương thức này; chưa có cơ chế tổ chức hiệu quả để người dân tin tưởng. Người dân chưa chắc chắn rằng quyền lợi của họ sẽ được đảm bảo trong quá trình thực hiện dự án, nhất là quyền lợi nhà ở trong dự án chỉnh trang đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại chung cư cũ. Quyền sử dụng đất nông nghiệp là có thời hạn nên quyền lợi khi góp vốn chưa được đảm bảo do sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chưa có cơ chế bảo đảm người sử dụng đất được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo. Pháp luật chưa có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần (có thể bị mất vốn, giảm vốn khi kinh doanh).

Vì vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ ban hành cơ chế khuyến khích chủ đầu tư và người dân thực hiện “quyền góp vốn quyền sử dụng đất” vào dự án, như sau: Khuyến khích chủ đầu tư quân tâm đến phương thức người dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất, có phương án tổ chức thực hiện cụ thể khi được giao dự án có sử dụng đất. Có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần, không để bị mất vốn khi kinh doanh; Có cơ chế thực hiện hiệu quả để dân tin, đặc biệt là cho người sử dụng đất nông nghiệp sau khi góp vốn vẫn được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo. Tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Có biện pháp để người dân yên tâm rằng quyền lợi của mình chắc chắn sẽ được đảm bảo trong quá trình thực hiện dự án, đặc biệt là quyền lợi nhà ở trong dự án chỉnh trang đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch, xây lại chung cư cũ. Phải đảm bảo công khai, dân chủ, minh bạch.