HoREA đề xuất đổi cách tính tiền sử dụng đất để giảm giá nhà

Quan điểm của HoREA là nếu thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án có thể giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin cho trên thị trường bất động sản (BĐS).

Tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị trường BĐS, là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây là ẩn số, không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế xin - cho. Vì vậy, HoREA kiến nghị 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường.

HoREA kiến nghị thành phố áp dụng sắc thuế đối với việc thu tiền sử dụng đất
với thuế suất 10-15% bảng giá đất. Ảnh: Vũ Lê

Phương án thứ nhất: Nghiên cứu bỏ khái niệm tiền sử dụng đất, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định.

Cách làm này vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay. Nhờ đó, doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án. Còn Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất lâu dài, ổn định.

Trong trường hợp áp dụng phương án này thì cần bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần. Thay vào đó, nên giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc 20%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành.

Phương án thứ hai: Cải cách quy trình và thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện nhanh chóng, minh bạch.

Theo quy định, hiện nay thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn 5-30 ngày. Tuy nhiên, trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn mất rất nhiều thời gian (trung bình từ 1-3 năm). Điều này làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh và góp phần làm tăng giá thành nhà ở.

Chính vì vậy, HoREA đề nghị chỉ quy về Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất, trình hội đồng thẩm định giá đất xác định tiền sử dụng đất dự án. Doanh nghiệp cần được có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất.

HoREA cũng đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi). Thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, không chọn đơn vị có giá thấp nhất.