Hợp thức hóa chủ quyền nhà ở

Hiện nay, do giá nhà lên so với giá mua bán thời đấy nên khi tôi yêu cầu tiến hành thủ tục công chứng để sang tên thì người bán từ chối. Bên bán yêu cầu tôi phải đưa thêm 100.000.000 VNĐ trong trường hợp muốn sang tên (GCN vẫn đang đứng tên người bán).

Nếu tôi không tiến hành đưa thêm số tiền nói trên thì bên bán sẽ khởi kiện để đòi lại nhà với lý do là hợp đồng mua bán thời đấy không tiến hành thủ tục công chứng nên không có giá trị. Vậy, hợp đồng chưa công chứng thì có giá trị hay không? nếu bị khởi kiện thì tôi có bị mất căn nhà trên hay không? Hướng xử lý của Pháp luật đối với trường hợp trên nếu xảy ra trường hợp khởi kiện thế nào? Tôi nên làm gì trong hoàn cảnh này?

Xin chân thành cảm ơn!

(mailto:[email protected])

- Trả lời:

Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp chuyển nhượng sau 1-7-2004, thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định mới được pháp luật công nhận.

Theo đó, thời điểm bạn mua nhà diễn ra vào năm 2005, chiếu theo quy định trên thì việc mua bán này chưa thỏa mãn các quy định để bạn xác lập quyền sở hữu, và dẫn đến việc hợp đồng mua bán trong trường hợp này sẽ bị coi là vô hiệu do các bên không tuân thủ về mặt hình thức.

Ngoài ra bạn cần lưu ý rằng, Điều 134 Bộ luật Dân sự còn quy định: trong thời hạn hai năm kể từ ngày giao dịch được xác lập, một trong hai bên hoặc cả hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Hậu quả của một hợp đồng bị tuyên vô hiệu là các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền và nhận lại nhà. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Khi xét xử, Tòa án sẽ xem xét đến các quyền và lợi ích chính đáng của các bên. Tùy thuộc vào chứng cứ và diễn biến vụ kiện, Tòa án có thể buộc bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền nhất định nếu bên mua đã sửa chữa, cải tạo, bảo dưỡng để làm tăng giá trị căn nhà.

Thiết nghĩ rằng, trong vụ việc cụ thể này thì phần bất lợi sẽ thuộc về bạn, do đó chúng tôi khuyên bạn không nên tiến hành khởi kiện trước, mà nên thương lượng, đàm phán một cách có thiện chí với người bán để làm giảm số tiền đòi thêm, chỉ như vậy bạn mới có thể có cơ hội trong việc giữ lại căn nhà cho mình.

Bạn có thể tham khảo các văn bản sau đây để hiểu rõ hơn về vấn đề mà bạn quan tâm:

- Bộ luật Dân sự;

- Luật đất đai;

- Nghị quyết số 01/2003/NQ-HDTP;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;

(Theo Thanh niên)