Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà ở: Tự nguyện "mua rủi ro"

Lâu nay, chúng ta đã quen với việc chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người có nhu cầu mua nhà thông qua các loại hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư…

Nhiều người đổ tiền vào các dự án kinh doanh nhà ở chưa được hình thành chỉ thông qua các hợp đồng góp vốn loại này và mua đi bán lại chúng một cách "hồn nhiên" mà không nghĩ đến hậu quả. Xung quanh hình thức huy động vốn này của các chủ đầu tư, bài viết dưới đây nhìn nhận từ góc độ "trục lợi" và những hậu quả về mặt pháp lý, ai thực chất là người hưởng lợi từ việc huy động vốn và ai là người sẽ phải chịu rủi ro?

Góp vốn - tự nguyện "mua rủi ro"

Trước ngày 8/8/2010, việc chủ đầu tư huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở được quy định một cách lỏng lẻo. Do đó, chủ đầu tư dễ dàng "lách" các quy định của pháp luật để huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để nhận tiền ứng trước của người mua nhà. Từ ngày 8/8/2010, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực ("Nghị định 71"), việc huy động vốn được quy định chặt chẽ hơn, tạo nên một hành lang pháp lý an toàn cho việc huy động vốn của các chủ đầu tư dự án.

Thứ nhất, về hình thức huy động vốn, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây: ký hợp đồng vay vốn của các ngân hàng, các quỹ đầu tư và phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở để phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để ứng trước tiền mua nhà của những người có nhu cầu mua nhà. Ngoài những hình thức huy động vốn này, chủ đầu tư không được huy động vốn bằng hình thức nào khác (Khoản 1, Điều 9).

Thứ hai, về thời điểm huy động vốn. Đối với việc huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở, hợp đồng góp vốn chỉ được ký kết sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai chỉ được ký kết khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở (Điểm đ, Khoản 3, Điều 9). Theo đó, chủ đầu tư huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở thì sớm nhất cũng phải khởi công xây dựng công trình nhà ở xong mới được huy động vốn.

Thứ ba, về giới hạn số lượng nhà ở trong mỗi dự án được phân chia khi huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng huy động vốn để được phân chia sản phẩm là nhà ở trước khi đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng để phân chia sản phẩm là nhà ở tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (Điểm d, Khoản 3, Điều 9).

Ngoài ra, chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn phải dùng số vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

Không thể "lách" quy định của pháp luật như trước khi Nghị định 71 có hiệu lực, chủ đầu tư dự án đang vướng phải một bài toán khó trong huy động vốn.

Ai sẽ được hưởng lợi?

So với các kênh huy động vốn khác như vay ngân hàng, với chính sách hạn chế cho vay để kinh doanh bất động sản và lãi suất cao như hiện nay, chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản tiền lãi rất lớn để vay vốn tín dụng. Phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ. Ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư cấp II hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư dự án phải chia "miếng bánh" cho người khác. Như vậy, chủ đầu tư được hưởng lợi ích rất lớn từ việc huy động vốn của những người bỏ tiền ra với hy vọng mua được nhà hình thành trong tương lai.

Trái ngược với những lợi ích trông thấy mà chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nhận được, người có nhu cầu mua nhà lại phải bỏ ra một món tiền không nhỏ để mua nhà hình thành trong tương lai mà lợi ích chưa thấy đâu, nhưng rủi ro thì đã hiện hữu.

Vì nhiều lý do, chủ đầu tư không thực hiện thi công xây dựng dự án nhà ở hay không còn đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án, dẫn đến việc không thể giao nhà đúng tiến độ, thì những khoản tiền góp vốn mà người mua nhà đã nộp cho chủ đầu tư dự án sẽ giải quyết như thế nào? Đòi lại tiền vốn đã góp là không dễ dàng. Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho người khác, nếu là thời điểm cách đây một năm trở về trước thì sẽ có người mua lại, nhưng ở thời điểm hiện nay rất khó, hầu như chỉ còn cách để tiền cho chủ đầu tư giữ, chờ khi xây dựng xong thì nhận nhà. Nhưng chờ đến bao giờ và liệu khi nhà ở được xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà thì chất lượng nhà ở có đúng như thỏa thuận hay không?

Hậu quả

Việc góp vốn, ứng tiền trước để được sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai về bản chất là sự tự nguyện giao kết bằng hợp đồng của những người có nhu cầu mua nhà ở với chủ đầu tư dự án, mà không được hưởng lãi. Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai lại thường quy định sơ sài hoặc có lợi cho chủ đầu tư, ví dụ như: không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà; không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà.

Đối với những hợp đồng huy động vốn được ký kết khi chưa đủ điều kiện và không tuân theo quy định của pháp luật thì không có giá trị pháp lý. Hậu quả pháp lý của giao dịch này là cơ quan có thẩm quyền sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường. Theo đó, chủ đầu tư dự án sẽ phải hoàn trả cho người mua nhà số tiền mà người mua nhà đã góp, nhưng khó xác định được ai có lỗi trong việc góp vốn này, nếu người mua nhà biết rõ việc ký hợp đồng góp vốn là vi phạm các quy định của pháp luật mà vẫn chấp nhận góp vốn thì không thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại. Món tiền mà người mua nhà góp vốn đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp cũng chỉ nhận lại được món tiền đã góp ban đầu.

Hậu quả pháp lý phát sinh từ những hợp đồng huy động vốn được ký kết sơ sài thường rất bất lợi cho người mua nhà nếu đưa ra giải quyết tại cơ quan tố tụng, đặc biệt là khi chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, giao nhà không đảm bảo chất lượng. Nếu hợp đồng đã ký kết có quy định về thời hạn thi công, thời hạn bàn giao nhà ở, thì người mua nhà có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm tiến độ. Nếu hợp đồng đã ký kết không ghi nhận về thời hạn thi công công trình, thời hạn giao nhà, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng..., thì người mua nhà không có căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu thực hiện đúng theo quy định của hợp đồng. Kết quả là cơ quan tố tụng có thể sẽ ra các quyết định không có lợi cho người mua nhà.

Trường hợp người mua nhà muốn đòi lại tiền góp vốn, nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn và không tự nguyện hoàn trả thì người mua nhà phải tiến hành việc khởi kiện chủ đầu tư tại cơ quan giải quyết tranh chấp có thẩm quyền, yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Giải pháp này có tính khả thi, nhưng quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài và kết quả chưa thể đoán trước. Khi đó, người mua nhà vừa mệt mỏi để chạy theo vòng tố tụng, vừa khắc khoải chờ đợi ngày khoản tiền đã đầu tư được hoàn lại cho mình.

Cuối cùng, hậu quả lớn nhất của việc chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà ở một cách dễ dàng và không bị kiểm soát chặt chẽ là hiện tượng bong bóng bất động sản, khiến cho thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng tiêu cực, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Một số lưu ý khi ký kết Hợp đồng góp vốn mua nhà: - Cần lựa chọn ký kết các hợp đồng huy động vốn phù hợp, căn cứ vào các tiêu chí như: chủ thể ký kết, mục đích, điều kiện góp vốn, phương thức thanh toán… - Căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật để lựa chọn thời điểm ký kết hợp đồng phù hợp. - Trường hợp cần có sự phê chuẩn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người mua nhà cần kiểm tra xem chủ đầu tư đã thực hiện các thủ tục này hay chưa. - Cần quy định rõ thời gian giao nhà, chất lượng trang thiết bị (nếu có), tiêu chuẩn kỹ thuật...

Nguyễn Vĩnh Long và Nguyễn Ngân Hương, Công ty Luật hợp danh Luật Việt
(Theo ĐTCK)