Hỏi về thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất

Trả lời:

Khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 (Luật Đất đai) quy định, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thứ hai, đất không có tranh chấp.

- Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Thứ tư, vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể:

Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Yêu cầu hồ sơ công chứng (1 bộ) bao gồm: Dự thảo hợp đồng (nếu có); phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu); bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trên thực tế, có địa phương hoặc tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định và đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Người sử dụng đất sẽ nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Nếu thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc và tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Cụ thể, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng thì người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất và sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Theo đó, hồ sơ bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tờ khai lệ phí trước bạ; sổ hộ khẩu và chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất và đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).

Còn văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau:

- Một là, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Hai là, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Ba là, đối với những trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng các tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng các tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

- Bốn là, chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cùng cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời, trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Luật gia Đồng Xuân Thuận