Hoạt động bán khống “nở rộ” trên thị trường nhà ở Mỹ

Cách đây một vài năm, thuật ngữ bán khống (short sale) đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường nhà ở Mỹ. Ngày nay, đây đã trở thành một hoạt động phổ biến trên thị trường bất động sản.

Trong một giao dịch bán khống, ngân hàng hay các chủ nợ (người cầm giữ vật thế chấp) đống ý chiết khấu một khoản nợ do người đi vay thế chấp gặp khó khăn về tài chính hoặc các khó khăn về mặt kinh tế. Thoả thuận này đưa đưa ra sau quá trình thương lượng của người đi vay với ngân hàng (chủ nợ) nhằm giảm nhẹ tổn thất mà ngân hàng có thể gặp phải. Chủ sở hữu của ngôi nhà (người đi vay thế chấp) đồng ý bán bất động sản đã đem ra thế chấp với giá thấp hơn giá trị của khoản nợ và giao quyền thực hiện quy trình bán bất động sản cho ngân hàng (người cho vay). Trong những trường hợp như vậy, các chủ nợ sẽ nắm quyền quyết định việc bán hay không bán đối với bất động sản đem ra thế chấp. Quyết định đó phụ thuộc vào tình hình bất động sản trên thị trường lúc đó và tình hình tài chính của người đi vay.

Việc bán khống sẽ rất hữu dụng  đối với các chủ sở hữu nhà ở khi họ đang vướng phải những khó khăn về tài chính nhưng chưa đến mức lâm vào tình trạng bị phá sản. Nhưng bởi vì các giao dịch mua bán này phải được thông qua bởi các chủ sở hữu thứ nhất và thứ hai của các khoản thế chấp nên chủ sở hữu bất động sản phải mất thời gian chờ đợi mới được thực hiện các giao dịch. Một số công ty kinh doanh bất động sản đang nỗ lực tìm kiếm các biện pháp giúp cho các chủ sở hữu nhà muốn thực hiện các giao dịch bán khống. Thậm chí, các công ty này còn liệt kê danh sách mà theo họ những bất động sản nào không được phép bán khống.

Chính quyển của Tổng thống Mỹ Obama cũng đã nhận thức được khó khăn đối với các giao dịch bán khống này. Vào giữa tháng 5-2009, Bộ trưởng Tài chính Mỹ Tim Geithner đã công bố kế hoạch hỗ trợ của Chính phủ đối với các giao dịch này. Gói biện pháp hỗ trợ các giao dịch bán khống bao gồm việc cung cấp các khoản hỗ trợ tài chính đối với các nhà kinh doanh dịch vụ thế chấp và các nhà đầu tư nhằm tạo ra tâm lý an tâm về mặt tài chính cho các chủ thể tham gia vào các hoạt động mua bán khống.

Bốn tháng sau đó, các chủ sở hữu nhà, các công ty kinh doanh bất động sản và những người cho vay vẫn phải chờ đợi những nội dung cụ thể đối với việc thực hiện kế hoạch mà Bộ Tài chính đã công bố. Người phát ngôn của Bộ Tài chính Mỹ cho biết những nội dung mới nhất của kế hoạch này dự kiến sẽ được thông báo trong một vài tuần tới.

Trong cả quý 2 năm nay, trên thị trường nhà đất Mỹ đã có 14% các giao dịch bán nhà là bán khống. Theo Campell Communications thì những người mua nhà lần đầu tiên được lựa chọn là những người có khả năng chờ đợi được trong một khoảng thời gian dài để thực hiện giao dịch. Số lượng nhà trong các hoạt động bán khống sẽ có thể còn tiếp tục tăng. Trung bình có tới 2 trong 3 giao dịch bán khống là thành công.

Quy trình để thực hiện một  giao dịch bán khống bất động sản là quá trình phê duyệt hàng loạt các giấy tờ như: xác nhận của ngân hàng, bản khai thuế thu nhập các nhân phải nộp, các giấy tờ chứng mình các nguồn thu nhập khác của chủ sở hữu bất động sản và các giấy tờ chứng minh sự khó khăn về mặt tài chính để thực hiện các giao dịch bán khống.
 
Sau đó, các giấy tờ này sẽ được gửi đến cho các nhà kinh doanh dịch vụ thế chấp. Theo quy trình phê duyệt, một người đại diện công ty sẽ ký vào các giấy tờ này và công ty sẽ thực hiện việc định giá cho bất động sản. Theo nghiên cức của Campell Communications thì trung bình phải mất 60 ngày để các công ty đưa ra quyết định đối với việc “bán vội” bất động sản.

Nhưng không phải tất cả các công ty kinh doanh bất động sản nào cũng tuân thủ đúng theo như quy trình này. Trên Website của mình, công ty bất động sản trực tuyến Redfin không thể hiện hay đề cập đến việc ra quyết định đới với các nhu cầu bán khống bất động sản bằng một dòng chữ :“ Chỉ một thay đổi nhỏ, chủ sở hữu có thể nhận lại nhà”.
 
Có một số nhân tố ảnh hưởng lớn đến tình trạng trì hoãn đối với các giao dịch bán khống. Những người cho vay thì nói rằng ưu tiên đầu tiên của họ là giữ nhà lại cho chủ sở hữu của chúng, và những chương trình điều chỉnh đối với các khoản cho vay của Chính phủ và bản thân người cho vay đều được cămn cứ vào nhiều yếu tố.

Một điều đáng nói khác dẫn đến việc trì hoãn của quy trình thực hiện các giao dịch bán khống là nếu một căn nhà không được đảm bảo về mặt giá trị, các nhà kinh doanh dịch vụ thế chấp lại phải mất công khôi phục giá trị cho nó trong phạm vi của mình. Trong khi đó, để trở thành một nhà đầu tư đa ngành như vậy lại đòi hỏi nhiều nghĩa vụ về mặt pháp lý.

Đứng trên quan  điểm của  người mua thì việc tham gia vào một giao dịch bán khống bất động sản có thể làm cho họ lâm vào nguy cơ bị thiệt hại. Chỉ khi người đi vay vẫn sở hữu nhà, họ mới có thể bảo quản tốt hơn về mặt giá trị của ngôi nhà trước khi chuyển quyền sở hữu sang cho người mua.

Tuy nhiên khi so sánh với các bất động sản phải bán khống, thì giá bán của các căn nhà theo phương thức mua bán truyền thống lại thấp hơn đáng kể. Việc nắm sẵn trong tay những tài sản giá trị giúp người mua nhà nhanh chóng đi đến các thỏa thuận nhanh chóng hơn là tham gia vào các giao dịch bán khống. Nhiều người mua nhà đã đưa ra các đơn đặt hàng với các giao dịch bán khống  mà họ được phép tự lựa chọn giao dịch phù hợp hoặc viết các đơn đặt hàng mua nhà với điều khoản cho phép họ có thể huỷ bỏ đơn đặt hàng nếu không được hồi âm trong một khung thời hạn nhất định.